분양권 전매로 챙긴 불로소득은 얼마?

서울 광진구 구의1구역 단독주택을 재개발하는 '래미안 구의 파크스위트’. 이곳은 6개월 간의 전매제한 기간이 풀리면서 지난달 중순부터 분양권 거래가 가능해졌다. 전매 해제 시점부터 지금까지 한 달도 채 지나지않은 기간동안 총 31건의 분양권 거래가 성사됐고, 웃돈은 분양가보다 건당 최소 3000만원에서 최고 5000만원까지 붙어 거래됐다. 비슷한 시기 서울 강북권인 은평구 녹번동 녹번1-1주택을 재개발하는 '힐스테이트 녹번'도 비슷한 수준의 웃돈이 붙어 거래가 이루어지고 있다.

지난해보다 주택시장의 활황세가 한풀 꺾인 듯 하지만 서울을 비롯한 수도권과 부산 등 일부 지역 청약시장은 여전히 뜨겁다. 소위 돈이 되는 단지에서 청약경쟁률 100대 1을 넘기는 건 예삿일이 됐다. 잘 알려져있듯 거주하려는 이들보다는 웃돈을 바라는 투기수요가 많아서다. 일부는 '세금 떼고 나면 먹을 것도 없다'고 하기도 하지만 서울에서 분양만 했다 하면 청약통장은 마구 쏟아져 들어온다. 신규주택의 자본차익 수혜가 분양권을 확보한 이에게 집중되기 때문이다. 도대체 세금 뺀 실 수입이 어느정도이길래 투기수요가 몰리는 걸까.

서울시 부동산정보광장에 따르면 지난달 말 실거래 된 광진구 래미안 구의 파크스위트는 전용면적 59㎡ 기준 분양가 5억4000만원이었던 매물이 5억7300만원에 거래됐다. 6개월의 전매기간 동안 웃돈이 3300만원 붙은 셈이다. 여기에서 기본공제액 250만원을 빼고, 보유기간별 세율을 적용하면 된다. 이 사례에서는 보유기간이 1년 미만이므로 세율 50%를 곱하면 분양권 전매 양도세가 된다. 여기에 주민세 10%를 더하면 총 납부해야 하는 세금이 나온다. 계산해보면 세금으로 1677만원을 내야 한다. 세금을 내고 남은 금액을 보유기간인 6개월로 나누면 월 270만5000원의 수익을 확보한 셈이다.

지난 7월 전경련에서 발표한 ‘2015년도 소득분위별 근로자 연봉 분석’ 보고서에 따르면, 고용주와 자영업자 등을 제외한 지난해 임금근로자 연봉은 3281만 원이다. 한 달 월급은 273만원인데, 이는 연봉에 상여금이나 성과급 등 특별급여를 모두 포함한 금액이다. 근로자가 정규근무는 물론 야근에 특근까지 하고 받은 월급이 청약당첨으로 번 불로소득과 같은 수준이다.

더욱이 언급한 사례는 갓 전매제한이 풀려 서울시내 아파트 가운데 웃돈이 낮게 형성된 단지인데다 보유기한이 짧아 가장 높은 세율을 적용했는데도 이 정도 수입이 나온다는 얘기다. 일반적으론 분양권 당첨자들은 2년 보유한 뒤 입주 전에 전매를 많이 하는데, 그 기간동안 억대의 웃돈이 붙고 보유기간이 2년이 넘어 양도세율이 낮아지면 수익은 훨씬 더 커질 수밖에 없다. 전매제한 강화 등 별다른 추가 정책이 없는 현 상황에서는 분양시장이 투기판이 될 수밖에 없는 이유다.

오는 12일부터는 고분양가 논란이 있었던 강남구 개포동에서 주공2단지아파트를 재건축하는 ‘래미안블레스티지’ 전매제한이 해제된다. A공인중개사무소 관계자는 “아직 시장에 나온 물건이 없어 호가도 모른다. 그래도 강북도 억대 웃돈이 붙는다던데”라며 말끝을 흐렸다.

한편 분양권 거래에 대한 국회의원들의 지적도 끊이질 않고 있다. 국회 국토교통위원회 정동영 ​위원(국민의당)은 최근 국정감사에서 "부동산 시장이 투기 시장이 돼버렸다"며 정부의 지나친 부동산 경기 부양책이 경제성장률을 인위적으로 끌어올리기 위한 조치가 아닌지 의심된다"고 주장했다. 김현아 위원(새누리당)은 “실수요자의 필요에 의한 거래에 대해선 공정한 거래가 이루어지도록 하고 양도세 등의 세금에 대해서도 투명하게 납부되도록 제도개선이 필요하다”고 조언했다.