착공·분양·인허가 ‘트리플 감소’···“입주절벽 시간문제”

[시사저널e=길해성 기자] 부동산 시장의 핵심 공급지표가 일제히 급락하면서 2~3년 내 ‘입주절벽’ 우려가 현실화되고 있다. 착공·분양·인허가 등 주요 지표가 모두 뒷걸음질치면서 향후 입주 물량 부족이 불가피하다는 전망이 나온다.

◇공급지표 일제히 감소···전방위 공급 위축

1일 국토교통부가 발표한 ‘2025년 6월 주택 통계’에 따르면 올해 상반기 전국 아파트 착공은 10만3000가구로 전년 동기 대비 18.9% 급감했다. 분양은 6만8000가구로 39.6% 줄었다. 인허가도 13만8000가구(-7.6%), 준공도 20만5000가구(-6.4%) 각각 감소했다.

지역별로 보면 서울 분양은 6558가구로 20.3% 줄었다. 지방 착공은 32.8%나 급락해 수도권과 지방을 가리지 않고 공급 위축이 전방위적으로 나타나고 있다.

건설업계는 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 고금리 여파를 주된 원인으로 꼽고 있다. 한 건설사 관계자는 “PF 미해소가 분양과 착공 차질의 주된 원인”이라며 “시장 불확실성으로 공급 주체들이 위축되고 있다”고 설명했다.

◇ 미분양 감소도 ‘착시효과’···근본 해결 미흡

그나마 긍정적인 신호는 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양이 23개월 만에 감소 전환됐다는 점이다. 준공 후 미분양은 2만6700가구로 1.1% 줄었고, 전체 미분양도 6만3700가구로 4.4% 감소했다.

수도권 준공 후 미분양은 4396가구로 4.8% 줄었고, 지방도 2만2300가구로 0.3% 감소했다. 전남(-13.2%), 경북(-4.5%) 등에서 감소폭이 컸다.

이는 정부의 CR리츠(Commercial Real Estate 부동산투자신탁) 등록과 LH(한국토지주택공사) 매입 정책 효과로 분석된다. CR리츠에는 300가구가 등록됐고 1700가구가 신청 중이며 LH도 3000가구 매입 목표로 사업에 착수했다. 

CR리츠는 미분양 주택을 매입해 임대나 재분양으로 전환하는 방식으로 건설사의 자금난을 덜고 시장 유입 물량을 흡수하는 역할을 한다.

하지만 여전히 대구(3824가구), 경남(3413가구), 경북(3207가구), 부산(2663가구) 등에서는 미분양이 누적되고 있어 근본적 해결에는 한계가 있다는 지적이다.

◇ 거래 반등은 ‘막차 수요’ 영향···월세 비중 60% 넘어

6월 서울 주택 거래량은 1만 5442건으로 전월보다 42.1% 증가했다. 서울 아파트 매매도 1만 814건으로 49.8% 늘었다. 그러나 이는 6.27 대출 규제 시행 전 막차 수요가 몰린 데 따른 일시적 현상으로 규제 이후 거래량은 감소세로 돌아섰다.

임대차 시장에서는 월세 비중이 확대되고 있다. 상반기 전체 임대차 거래 중 월세 비중은 61.4%로 전년 동기보다 3.9%포인트 늘었다. 특히 빌라 등 비(非)아파트의 월세 비중은 75.2%, 지방 비아파트는 82.4%까지 치솟았다.

◇ “공급 정상화 없인 시장 불안 반복”

시장에선 분양·착공·인허가 동반 감소를 공급 불안의 명확한 신호로 해석하고 있다. 향후 2~3년 내 입주 물량 부족이 가시화될 가능성이 높다는 것이다. 특히 서울은 거래량 회복 등 일부 긍정적 신호가 나타나고 있지만 지방은 공급 위축과 미분양 누적이라는 이중 위기에 직면해 있다.

정부는 조만간 새로운 주택 공급 대책을 발표할 계획이다. 업계에서는 단기 부양책보다는 중장기 공급 정상화에 방점을 찍은 대책이 필요하다는 목소리가 높다. 업계 관계자는 “미분양 감소는 정책 효과를 반영한 것이지만 한계가 분명하다”며 “공급 정상화와 수요 회복이 병행돼야만 시장이 안정될 수 있다”고 강조했다.