벼랑 끝 살아난 ‘상계주공5단지’···멈춰선 시계 다시 돌아간다

[시사저널e=노경은 기자] 서울 노원구의 핵심 재건축 단지로 손꼽히는 상계주공5단지에 청신호가 켜졌다. 과도한 추가분담금과 정비사업위원회 위원장 해임 추진 등 심각성을 인지한 서울시와 노원구청이 해당 사업장에 보정계수를 적용한 영향이다. 기존 대비 임대주택 물량은 감소했고 일반분양은 큰 폭으로 증가하며 사업성이 좋아졌다.

15일 관련업계에 따르면 노원구청은 지난 10일 구보에 상계주공5단지 정비계획변경안을 고시했다.

이 변경안에 따르면 기존에 153가구이던 임대주택 물량은 55가구가 되면서 1/3 수준으로 줄었다. 상한용적률이 220.94%에서 269.41%로 변경됨에 따라 임대주택 의무 연면적이 줄어든 영향이다. 특히 임대주택에 대형평형을 추가해 총 임대주택 세대수를 줄였다. 이로써 임대주택 공급 규모는 전용 84㎡ 10가구와 전용 59㎡ 45가구로 변경됐다.

임대주택은 줄어든 반면 일반분양 물량은 대거 확대되며 수익성을 키웠다. 이전에는 일반분양 물량이 불과 3가구에 불과했지만 이번 변경안을 보면 총 101가구로 늘었다. 일반분양 세대는 조합의 가장 큰 수입원이다. 물량이 늘어나면 조합의 분양수익도 증가하면서 사업성이 좋아진다. 각 세대별 조합원이 내는 추가분담금도 자연히 감소하게 된다.

정비계획안이 조합에 유리하게 변경된 건 보정계수 영향이다. 보정계수란 사업성이 부족한 단지에 용적률을 더 높게 허용해 주는 제도로, 지난해 8월부터 적용된 ‘2030 서울특별시 도시·주거환경정비기본계획’에서 처음 도입됐다. 추가로 확보된 건축 면적을 통해 일반분양 물량을 늘려 조합원 부담을 줄일 것으로 기대가 높았다.

앞서 해당 단지는 지난 2023년 소유주들이 재건축 예상 공사비를 바탕으로 분담금을 추산한 결과, 국민평형이라 불리는 전용 84㎡ 타입 신축 주택을 받으려면 분담금이 5억원에 달하는 것으로 나왔다. 이달 초 이 아파트 실거래가가 4억5000만원대인 점을 고려하면 소유주가 집값보다 더 많은 분담금을 내야 재건축이 가능한 셈이다.

이에 소유주들 사이에서 재건축을 반대하는 분위기가 확산했고 결국 기존에 선정해 둔 시공사와의 계약도 해지했다. 이에 계약해지를 통보받은 시공사가 손해배상 소송을 내면서 상계주공5단지는 송사에 휘말리며 사업은 답보상태에 빠졌다. 그러나 이번 변경안으로 분양수익이 늘어날 게 기대됨에 따라 재건축도 다시 속도를 낼 것으로 예상된다.

사업성이 개선되면서 새 시공사 찾기도 예상보다 순조롭게 진행될 것으로 보인다. 지난 4월 말 마감한 상계주공5단지 재건축사업 시공사 선정 입찰에는 건설사가 한 곳도 참여하지 않으며 유찰됐다. 그리고 이날(15일) 오후 2시에 시공사 선정을 위한 두 번째 입찰을 마감할 예정이었다.

이와 관련 한화 건설부문은 상계주공5단지 재건축 시행 주체인 한국자산신탁에 ‘물량내역서를 반영한 제안서를 작성 중이니 8월 5일 오후 2시까지로 입찰기한을 미뤄줄 것을 협조해달라’는 내용을 담은 공문을 보냈다. 조합은 이를 받아들인 상태다.

한 정비업계 관계자는 “지자체의 지속적인 지원으로 조합원 수익성이 높아진 사례가 될 것으로 기대한다”고 밝혔다.