집값 불안에 규제지역 추가 ‘솔솔’···“실효성 의문, 수요 분산 방향 개선해야”

[시사저널e=최성근 기자] 정부가 집값 불안을 잠재우기 위해 대출 제한에 나섰지만, 상승세를 진정시키기 쉽지 않단 관측이 나온다. 추가 대책으로 거론되는 규제지역 확대 또한 정책적 실효성에 의문이 제기되고 제도적 개선이 필요하단 지적이 나온다. 

한 번 지정되면 해제가 쉽지 않은 경직성이 문제란 지적과 함께 수요 억제에서 수요 분산으로 제도 방향성을 전환해야 한단 조언이 나온다. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 직관적이지 않은 부분을 일반 국민이 규제 강도를 쉽게 이해할 수 있도록 재설계해야 한단 진단이다.

27일 관련업계에 따르면 최근 서울을 중심으로 집값이 상승폭을 키우고 있다. 한국부동산원 집계 이번주 서울 아파트 매매가격은 0.43% 오르며 6년 9개월 만에 가장 높은 상승폭을 기록했다. 특히, 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98% 올라 2013년 1월 관련 통계집계를 시작한 이후 최대치를 기록했다. 이에 정부는 관계부처를 중심으로 대책 마련에 나선 가운데 일단 대출 제한에 초점을 맞추는 모양새다.

금융위원회는 이날 가계부채 관리 강화 방안을 발표하며 은행 등 금융권의 수도권·규제지역 주택담보대출 최대 한도를 6억원으로 줄이고 주택담보대출 만기도 30년 이내로 제한하기로 했다. 2주택 이상 보유자, 1주택 미처분자에 대한 추가 주담대, 소유권 이전 조건부 전세대출 취급도 금지키로 했다. 

대출한도를 축소하는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)이 다음달 1일부터 적용되는 것과 맞물려 대출을 통한 주택구매 수요를 억제하겠단 포석으로 풀이된다. 다만, 이번 대책으로 집값 상승세 진정이 가능할지는 의문이 제기된다.

고종완 한국자산관리연구원장은 “이번 대책으로 갭투자, 다주택자 수요를 억제하는 효과가 있겠지만, 공급확대가 빠져 효과도 일시적이고 근본대책이 되긴 어려워 보인다”며 “공급에 있어 구체적 실행방안아 나와야 하고, 규제를 할 경우 선제적으로 발표해 관리해야 한다”고 말했다.

대출규제에도 집값 상승세가 멈추지 않으면 정부가 규제지역 확대 카드를 꺼낼 것이란 관측이 나온다. 규제지역은 집값이 과열된 지역에 투자와 대출, 세제 등에 제약을 두는 제도로 투기지역과 투기과열지구, 조정대상지역이 대표적이다. 조정대상지역은 주택담보대출시 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 50%로 강화되고 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제 등 세제 부담도 커진다. 

투기과열지구는 LTV, DTI가 40%로 제한되고 15억 초과주택의 경우 원칙적으로 대출이 금지된다. 재건축의 경우 조합원 지위 양도, 분양권 전매 등 거래가 제한되고, 분양 주택 청약시 1순위 자격도 강화된다. 투기지역은 세제 규제가 특히 강화돼 양도소득세를 공시지가가 아닌 실거래가 기준으로 부과한다.

규제지역은 문재인 정부 시절 광범위하게 지정됐다 윤석열 정부 들어 해제에 나서 현재는 서울 강남, 서초, 용산, 송파 등 4개 자치구만 적용하고 있다. 최근 서울 집값이 강남권을 넘어 한강벨트 등 서울 전지역으로 확산할 조짐을 보이면서 추가 지정 필요성이 거론된다. 

다만, 규제지역은 과거 광범위하게 지정했을 당시 정책효과에 의문이 제기됐던 제도이기도 하다. 문재인 정부 때 규제지역을 확대하면 주변지역으로 집값 상승이 옮겨가는 이른바 풍선효과가 나타났기에 바람직한 방향이 아니란 비판이 제기된다.

최근 서울 강남, 서초, 송파, 용산구에 토지거래허가구역을 지정하자 마포, 성동, 강동구 상승세가 가팔라지는 것 또한 주시해야 한단 의견도 있다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “규제들이 강하고 단기적 처방인데, 문제는 한 번 규제지역으로 지정되면 해제하기가 어렵다”며 “단기적 시장 규제 수단이라 시장이 어느정도 정상화해야 하는데, 규제를 푸는 선택이 이뤄지기 쉽지 않다. 경직성이 가장 큰 문제”라고 말했다.

자연스러운 가격 상승 부분에 대해 시장의 자정기능을 기다리지 못하고 비합리적인 규제를 선택하는 걸 경계해야 한단 지적이다.

규제지역 제도 전반의 실효성을 돌아봐야 한단 조언도 나온다. 권대중 서강대 일반대학원 부동산학과 교수는 “지금 마포와 성동을 제외한 나머지 지역 중 가장 많이 오르는 곳이 규제지역이란 점을 봤을 때 규제지역의 효과가 떨어진 것 같다”며 “근본 대책은 공급 늘린단 신호를 계속 주고 규제는 수요 억제 보다는 수요 분산 정책을 써야 한다. 예를들어 서울 사람이 수도권으로 이사갈 경우 양도세, 취득세 등 세제를 완화해주는게 필요하다”고 말했다.

현재 세 종류로 돼 있는 규제지역 제도를 재설계하는 방안도 검토해야 한단 진단이다. 권 교수는 “지금 규제지역 명칭만 봐서는 일반인들이 이해하기 쉽지 않다. 조정대상지역, 투기과열지구, 투기지역을 묶어 1종규제지역, 2종규제지역 같이 규제 강도를 이해하기 쉽게 바꿔 시장이 안정되는 정책 방향으로 가야 한다”고 조언했다.