‘26억 전세사기’ 서현진, 보증금 되찾을 수 있을까

[시사저널e=길해성 기자] 배우 서현진이 전세 보증금 26억2500만원을 돌려받지 못해 청담동 고급빌라에 대해 직접 경매를 신청했다. 감정가 대비 보증금 비율이 91%에 달해 낙찰가에 따라 수억 원의 손실이 불가피할 수 있다는 우려가 나온다.

8일 법원경매정보에 따르면 서울중앙지방법원은 지난 4월 14일 강남구 청담동 소재 고급 빌라에 대한 강제경매 개시를 결정했다. 해당 빌라는 2012년 준공된 복층 펜트하우스다. 방 3개·욕실 3개에 루프탑 테라스를 갖췄다. 전용면적은 117.79㎡, 전체 면적은 181.25㎡에 달한다.

이번 강제경매 청구인은 서현진이며 집주인은 조모씨다. 강제경매는 채무자(집주인)가 전세보증금을 돌려주지 않을 경우 임차인(서현진)이 법원을 통해 집을 강제로 팔게 만드는 절차다. 팔린 돈으로 보증금을 회수하기 위한 마지막 수단이다.

서현진은 2020년 4월 해당 빌라에 전세 보증금 25억원으로 입주했다. 전세권 설정 등기까지 마쳐 법적 권리도 확보했다. 이후 2022년 재계약을 하면서 보증금은 26억2500만원으로 인상됐다. 전세권 등기는 임대차 계약서만으로는 불완전할 수 있는 권리를 등기부에 공식적으로 남기는 절차로 통상 고액 전세에서 활용된다.

하지만 지난해 4월 계약 만료 이후에도 집주인은 보증금을 반환하지 않았다. 이에 서현진은 같은 해 9월 12일 ‘임차권 등기’를 마친 뒤 집을 비우고 올해 4월 직접 경매 절차를 밟기 시작했다. 임차권 등기란 보증금을 못 받은 채 이사를 가야 할 때 집에 점유하지 않더라도 임차인의 권리를 등기로 남기는 제도다. 우선변제권을 유지할 수 있다.

해당 물건에는 서현진의 전세권 외에 다른 채권자나 근저당이 없어 매각대금 전액을 서현진이 우선 배당받을 가능성이 크다. 법원 기록에 따르면 서현진은 배당요구 종기일까지 22억8789만원을 청구했다. 그러나 낙찰가가 낮을 경우 일부 금액은 포기해야 할 수 있다.

문제는 경매 결과다. 해당 주택의 감정가는 28억7363만원이지만 지난달 13일 열린 1차 경매에선 입찰자가 없어 유찰됐다. 경매는 1회 유찰될 때마다 최저입찰가가 20%씩 낮아진다. 지난달 17일 진행된 2차 경매 최저가는 22억9890만원까지 떨어졌다. 만약 집이 23억원에 낙찰된다면 그만큼만 배당받을 수 있다.

하지만 경매가 2회 이상 유찰되면 3차 입찰에선 감정가의 64% 수준인 약 18억원대로 떨어지게 된다. 이런 경우 ‘깡통주택’(매매가보다 전세금이 높거나 비슷한 주택)이 돼 임차인의 손실은 더 커진다.

업계 관계자는 “전세권이 있어도 집이 감정가보다 낮게 낙찰되면 보증금 전액을 받기는 어렵다”며 “현재 시장 분위기와 청담동 고급 빌라의 유동성을 감안하면 서현진이 26억원 전액을 돌려받기는 쉽지 않아 보인다”고 말했다. 이어 “2차 경매에서 낙찰이 되더라도 수억 원대 손실이 발생할 수 있고 추가 유찰 시 피해는 더 커질 수 있다”고 내다봤다.

서현진은 넷플릭스 오리지널 드라마 ‘트렁크’에 이어 올해 하반기 방송 예정인 JTBC 드라마 ‘러브 미’에 출연할 예정이다. 청담동 고급 주택 전세사기 피해자로 연예계 내에서도 화제를 모은 가운데 향후 경매 결과에 따라 피해 규모가 구체화될 전망이다.