[2024부동산세미나] “다주택자 세금 중과 가능성 여전···‘똘똘한 한 채’ 집중”

[시사저널e=길해성 기자] “취득·보유·양도소득세 등 세금 부담의 불확실성이 크기 때문에 똘똘한 1~2채 집중 현상이 심화될 수 있다.”

11일 시사저널이코노미가 주최한 ‘2024 부동산 투자 세미나’에서 부동산 세금 전문가 박민수 더스마트컴퍼니 대표(필명 제네시스박)는 ‘2024 하반기 부동산 시장과 꼭 알아야 할 절세법’이라는 주제의 강연을 통해 이같이 말했다. 다주택자에 대한 세금 중과 가능성이 여전히 존재하는 만큼 불필요한 집을 정리하고 가치가 높은 집을 남기는 전략을 펼칠 수 있다는 것이다.

정부는 다주택자 취득세 중과 완화를 추진하고 있다. 현재 무주택자가 집 한 채를 살 땐 기본세율(1~3%)을 적용해 취득세를 부과한다. 반면 2주택, 3주택 이상 구매 시 세율은 각각 8%, 12%로 높다. 시장에선 높은 취득세율이 부동산 거래 침체를 유발하고 서민 주거안정을 해친다는 지적이 있다. 이에 따라 정부는 지난해 초 경제정책 방향에서 3주택자 취득세율을 8%에서 4%를 낮추고, 조정지역 2주택자는 중과(8%)를 폐지해 기본세율(1~3%)을 적용하겠다고 밝혔다. 2022년 12월 21일 이후 취득분부터 적용 예정이다. 다만 취득세 중과 완화는 법 개정사항으로 야당인 더불어민주당의 반대로 국회 문턱을 넘지 못하고 있다.

아울러 정부는 지난해에 이어 올해도 시행령을 개정해 양도세 중과를 내년 5월 9일까지 한시적으로 유예했다. 내년에 연장이 끝난다면 문제가 될 수 있다. 양도하는 주택이 조정대상지역에 포함될 경우 최대 70%의 양도세 폭탄을 맞을 가능성이 있어서다. 2년 미만 단기 양도세율 완화도 개정 추진 중이나 진행 여부가 불투명하다. 지난해 국회에서 입법을 추진했으나 현재까지 미정이다.

박 대표는 “조정대상지역의 경우 매각 시기를 잘 따져봐야 한다. 서울 강남구에서 2주택(중대형+중소형)을 보유하다가 중소형 주택 매각 이후 양도차익 10억원을 남겼다고 가정해 보면 중과 배제 시 양도세는 4억2000만원이다. 하지만 내년 5월 10일 이후 중과가 적용된다면 양도세는 6억4000만원까지 늘어난다. 양도세 중과 배제 연장이 끝날 경우를 대비해 보유할지 매각할지 따져볼 필요가 있다”고 말했다.

박 대표는 놓쳐서는 안 되는 절세법도 소개했다. ‘공동명의’를 적극 활용하라고 강조했다. 그는 “1주택자는 공동명의로 등기하면 최대한 절세효과를 누릴 수 있다. 취득세와 재산세는 단독명의와 공동명의가 차이가 없지만 종합부동세의 경우 단독명의면 12억원이 공제되고 공동명의라면 1인당 9억원씩 총 18억원이 공제된다. 6억 차이면 시가로 10억 이상 차이가 난다. 공동명의라면 단독 또는 공동 중 선택 가능하다. 양도세 역시 공동명의 시 소득금액 분산효과로 부담이 줄어든다. 특히 12억원 초과 고가주택의 경우 공동명의가 비과세 혜택이 커 절세에 매우 유리하다”고 했다.

강연 이후 진행된 QnA 시간에선 ‘자녀에게 수도권 아파트를 물려주려고 하는데 증여와 매매 중 세금을 적게 내는 방법을 알려달라’는 질문에 박 대표는 “자녀에게 아파트를 물려 주려면 일반적인 증여, 채무를 낀 부담부증여, 저가 매수 등 3가지를 고려해야 한다. 저가 매수의 경우 특수관계자 간 거래 시 10억원 짜리 아파트를 7억원까지 낮춰 팔 수 있다. 이때 아파트를 사려는 자녀는 소득을 증명해야 한다. 다만 저가 매수는 과세당국에서 불을 켜고 본다. 직거래·특수관계·저가양수 등 3가지에 모두 포함된다면 무조건 세무 조사가 들어온다고 보면 된다. 가능하면 매매는 피하고 일반 증여나 부담부증여로 갈 필요가 있다”고 말했다.