수도권 규제지역 해제 초읽기···어디까지 풀릴까

[시사저널e=길해성 기자] 수도권 아파트값이 10년 만에 최대폭으로 하락하며 침체의 골이 깊어지는 가운데 정부가 이달 중 규제지역 해제에 나선다. 앞서 지방 전역의 규제가 풀린 만큼 집값 하락세가 가파른 서울 외곽과 수도권에서 규제가 완화될 가능성이 높게 점쳐진다. 

1일 업계에 따르면 정부는 이달 중 주거정책심의위원회(주점심)을 개최하고 규제지역 추가 해제를 검토한다. 주정심은 정부의 주택정책 최고 심의 기구다. 윤석열 정부 들어 지난 6월과 9월에 각 한차례 개최됐는데 두 달 만에 다시 열리게 됐다. 통상 주정심이 반기에 한 번씩 열린 다는 점을 고려하면 이례적인 경우다.

이번 규제지역 해제는 서울을 포함한 수도권이 핵심이다. 앞서 국토부는 지난 9월 말 세종을 뺀 지방 전 지역과 경기 외곽 지역 일부까지 규제지역을 전면 해제하는 큰 폭의 규제 완화를 단행했다. 인천 서·남동·연수구 지역이 투기과열지구에서 해제됐고, 부산과 대구, 광주, 대전, 울산 등 세종시를 제외한 지방 전 지역도 조정대상지역에서 풀렸다. 수도권에서는 경기 안성, 평택, 양주, 파주, 동두천 등이 조정대상지역에서 해제됐다.

시장에선 최근 집값 하락폭이 큰 지역 중 세종을 포함해 의정부·의왕·화성·오산·광주·시흥·김포 등 경기 지역과 인천 등 수도권 일대가 대거 해제될 것으로 예상하고 있다. 또 투기과열지구로 묶여 있는 안산시 단원구나 화성시 동탄2지구 등 경기 일부 지역도 한 단계 낮은 조정대상지역으로 완화될 가능성이 점쳐진다.

서울의 경우 조정대상지역은 유지되더라도 투기지역 해제와 더불어 서울 외곽의 투기과열지구가 추가 해제될 것으로 예상된다. 현재 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 등 서울 외곽지역이 규제해제 지역으로 거론되고 있다. 노도강의 경우 집값 하락세가 가팔라지고 있는 데다 미분양이 속출하는 등 부동산 경기가 급격히 얼어붙은 상황이다.

투기과열지구에서 조정대상지역으로 규제가 한 단계 완화되면 5년 내 청약에 당첨됐거나 세대주가 아니더라도 1순위 청약 자격을 얻을 수 있다. 재건축 추진 시 조합원 지위 양도사 가능하고 자격 기준도 완화된다. 분양권 전매 제한은 3년으로 줄어든다. 조정대상지역에서 풀리면LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 금융 규제가 완화된다. 주택 매매 시 양도세 비과세 요건인 ‘2년 실거주’ 의무가 사라지고 재당첨·분양권 전매 제한 등 청약 규제도 풀린다.

정부가 주정심을 열고 규제지역 해제 수순을 밟는 이유는 최근 주택 가격 하락 폭이 확대되고 금리 상승 등 하방 압력이 커졌기 때문이다. 한국부동산원 자료를 보면 올해 1∼9월 수도권 아파트값은 2.37% 하락했다. 동기 기준으로 2012년(-4.13%) 이후 10년 만에 최대 하락폭이다. 서울 아파트값은 올해 들어 1.67% 떨어지며 2013년(-1.89%) 이후 가장 큰 낙폭을 보였다, 경기(-2.57%)와 인천(-3.18%)도 10년 만에 아파트값이 가장 크게 하락했다.

같은 기간 전국의 주택 매매량은 41만7794건으로 작년 같은 기간(81만8948건) 대비 49.0% 감소했다. 전국 미분양 주택은 4만1604호로 전월(3만2722호) 대비 27.1% 늘었다. 지역별로 보면 수도권은 7813호로 전월(5012호) 대비 55.9% 급증했다.

규제지역 지정·해제 기준에는 직전 3개월 집값 상승률이 물가 상승률의 1.3배(조정대상지역) 초과 여부와 청약 경쟁률, 분양권 전매 거래량 등이 있다. 최근 부동산 시장 침체로 수도권 대부분이 해제 요건을 갖춘 것으로 평가된다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “올해가 2개월 남짓 남은 시점에서 이달 중 세 번째 주정심을 개최한다는 것은 파격적인 경우로 정부의 의지를 엿볼 수 있다”며 “앞서 지방 전 지역이 규제지역에서 해제된 만큼 이번엔 서울·수도권에서 규제 해제 지역이 나올 것이다”고 말했다.