[尹정책 전망 ①부동산]안전진단·재초환 완화···“집값 경착륙 대비해야”

새로운 5년이 우리 앞에 기다리고 있다. 오는 5월 출범하는 윤석열 정부는 정권이 교체된 만큼 경제 정책에 있어서도 새로운 환경이 펼쳐질 것으로 예상된다. 시사저널e는 윤석열 정부의 주요 경제 정책 방향을 5회에 걸쳐 짚어본다. -편집자 주-

[시사저널e=최성근 기자] 부동산 정책에 있어 윤석열 정부가 내세우는 화두는 규제 완화이다. 재건축·재개발 규제를 풀어 공급을 늘리고, 부동산 세제를 완화해 국민 부담을 낮추겠단 것이다. 집값 상승에 시름했던 지금과 달리 지나치게 오른 부동산이 제자리를 찾아가는 과정에서 연착륙 대책을 고민해야 한단 조언도 나온다. 

10일 국민의힘과 관련업계에 따르면 윤석열 대통령 당선자는 과도한 재건축·재개발 규제로 수요가 많은 도심 주택공급이 부족해졌고 이로 인해 주택 가격이 폭등했다고 보고 있다. 또 유주택자는 세금폭탄, 무주택자는 과도한 대출 규제 등 실효성 없는 규제를 남발하면서 주택정책 전반에 대한 국민 불안이 크다고 진단한다.

이에 대한 해결책으로 차기 정부는 공급 확대 원칙을 명확히 하고 있다. 확실한 주택공급 정책으로 시장을 안정시키고 국민 주거수준을 높이겠단 것이다. 윤 당선자는 5년간 250만호 공급 공약을 내놓은 바 있다. 재건축·재개발, 도심·역세권 복합개발, 국공유지·차량기지 복합개발, 소규모 정비사업, 공공택지 개발 등 방법으로 공급을 늘릴 수 있다고 본다.

이에 차기 정부는 정밀안전진단과 초과이익환수제 등 재건축·재개발 규제를 대폭 완화할 것으로 관측된다. 재건축 정밀안전진단의 경우 30년 이상 노후 공동주택의 정밀안전진단 면제, 구조안전성 가중치 하향, 설비노후도·주거환경 가중치 상향 등을 추진하겠단 입장이다. 국민의힘 관계자는 “현 정부가 안전진단 평가항목 중 구조안전성 가중치를 높이고 조건부 재건축 판정시 적정성 검토를 의무화한 이후 재건축 불가 판정이 16.5배 증가했다”고 설명했다.

재건축 초과이익환수제는 부담금 부과 기준 금액 상향, 부과율 이하, 1주택 장기보유자 감면 등이 예상된다. 토지비용과 건축비, 가산비 산정 현실화를 통한 분양가 규제 완화 가능성도 높다. 

차기 정부는 입주 30년이 지난 수도권 5개 신도시 재정비도 속도를 내겠단 입장이다. 1기 신도시는 평균 용적률이 169~226%이다. 현행 재건축 원칙으론 수익성이 나질 않아 추진이 어려운 상황이다. 윤 당선자는 해법으로 토지용도 변경 및 용적률 상한 등 내용을 담은 1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들겠다고 제시했다. 이를 통해 10만호 이상 주택을 추가로 공급할 수 있단 판단이다. 

윤 당선자는 주택 공급에 있어 민간의 역할을 강조해 왔다. 하지만 공공의 역할도 일정 부분 필요하단 조언이 나온다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “문재인 정부는 공공 주도형 서민주택 정책을 펼쳤다. 윤 당선자는 민간 주도형으로 가겠다고 얘기했는데 민관 합동 방식도 같이 가야 한다”고 말했다. 임대주택 공급이나 택지 개발 등 공공의 기본적 역할에 더해 주택 공급에 있어서도 공공이 해야할 역할이 있단 설명이다. 

차기 정부는 부동산 세제도 대대적으로 손질한다. 전담 테스크포스(TF)를 구성, 공정시장가액비율 조정을 통해 부동산공시가격을 2020년 수준으로 돌리고 공시가격 산정 근거와 평가 절차를 투명하게 공개한다. 또 지자체에 공시가격 검증센터를 설치해 중앙정부 공시가격을 상호검증하는 시스템을 구축한단 방침이다.

종합부동산세는 1주택자 세율을 문재인 정부 이전 수준으로 낮추고 보유주택 호수에 따라 차등 과세하는 체계를 가액 기준 과세로 전환한다. 장기적으로는 지방세인 재산세와 통합을 추진한단 계획이다. 양도소득세는 다주택자에 대한 중과세율 적용을 최대 2년간 한시적으로 배제하고 향후 부동산 세제 개편 과정에서 다주택자 중과세 정책을 재검토할 것으로 보인다.

거래 활성화를 위해 취득세도 낮춘다. 1~3%인 세율을 단일화하거나 세율 적용 구간을 단순화하고 단순 누진세율을 초과 누진세율로 전환한다. 생애최초주택 구매자에 대해선 1% 단일세율을 적용하거나 아예 면제해주는 방안도 검토한다. 조정지역 2주택 이상에 대한 누진 과세도 완화한다.

현 정부가 집값을 잡으려 부동산 세제 정책을 왜곡해 정상화가 필요하단 진단이 나온다. 홍기용 인천대 경영학과 교수는 “문재인 정부는 조세를 통해 집값 안정이 가능하다고 생각했지만, 실제로 보면 고금리나 대출 억제 등 금융 정책으로 집값이 잡힌 모양새”라며 “조세를 너무 과도하게 활용한 측면이 있다. 지금까지 비정상적이었던 부동산 조세 정책을 정상화할 필요가 있다”고 말했다. 부자에게 세금을 많이 부과하면 잘하는 것처럼 보이지만 시장 원리에는 맞지 않는단 비판이다.

주택대출규제도 완화한다. 주택담보인정비율(LTV) 상한을 생애 최초 주택 구매시 80%, 그 외에는 지역에 관계없이 70%로 단일화한다. 다주택자는 보유주택수에 따라 상한을 40%, 30%로 차등화한다. 현재 투기지역·투기과열지구의 경우 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20%의 LTV가 적용된다. 15억원 이상은 담보대출을 받을 수 없다. 조정대상지역은 9억원 이하 주택 50%, 9억원 초과시 30%, 비규제지역은 70%이다. 차기정부는 또 신혼부부를 위해 4억원 한도에서 3년간 낮은 금리로 금융지원에 나서고 신혼부부가 아닌 생애 최초 주택 구매자는 3억원 한도에서 3년간 저리 금융지원을 한단 계획이다.

외국인의 투기성 주택 거래도 제재한다. 비거주 외국인 대상으로 주택거래 허가제를 도입하고 외국인 주택거래 자금 출처 조사를 내국인과 동일하게 적용한다. 외국인 부동산 투기를 막기 위해 지역별, 용도별, 유형별 보유현황에 대한 데이터도 구축한다. 

계약갱신청구권과 전월세 상한제 등 임대차 3법은 전면 재검토에 들어갈 것으로 관측된다. 주거환경 수준을 높이기 위해 단독이나 다가구 주택 정비도 활성화한단 계획이다. 

윤석열 정부는 현 정부와 사뭇 다른 부동산 환경을 맞닥뜨릴 것이란 예상이 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 “그동안 집값이 너무 올랐다. 지금은 시장이 자기 균형을 찾아가는 과정인데 어떻게 이걸 정상적인 궤도로 연착륙시키느냐가 차기 정부의 큰 과제일 것”이라며 “왜냐면 지금 정부에서 시장 왜곡을 많이 시켜놓아 바로잡기가 쉽지 않다. 여기에 금융위기와 인플레이션 등 국제 환경을 봐도 오히려 폭락을 걱정해야 하지 않을까 하는 일종의 위기감이 있다”고 말했다. 

공동정부를 구성한 안철수 국민의당 대선후보와 정책 조율에 힘쓰고 국회 다수당인 더불어민주당과 협치도 필수적이란 조언이다. 권 교수는 “윤 당선자는 후보 시절 내놓은 여러 부동산 정책에 더해 안 후보가 내놓은 정책도 잘 섞어 그림을 다시 짜야 한다”며 “공약을 내놨지만 이걸 실천하기 위해선 시장이 무엇을 원하고 앞으로 국가 발전을 위해 무엇이 필요한지 단기 대책과 중장기 대책을 나눠 부동산 정책 로드맵을 정해야 한다”고 주장했다. 종부세나 임대차보호법, 양도세 등은 손질하려면 법률을 개정해야 해 여야 협치가 중요하단 조언이다.