[6.19 부동산대책] "LTV·DTI 규제에도 주택대출 감소 제한적"

문재인 정부가 부동산 대출을 죄기로 결정하면서 대출 시장 영향에 대한 관심이 모이고 있다. 정부는 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 규제를 선별적으로 강화하면서 부동산 시장 안정을 꾀하고 있다. 금융권에선 대출 규모 감소는 불가피할 것으로 보면서도 규제 예외 적용자가 많아 상황을 지켜봐야 한다는 입장을 내비치고 있다. 

정부가 DTI와 LTV 규제를 강화키로 했다. 19일 기획재정부·국토교통부·금융위원회 등 관계부처가 발표한 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’에 따르면 정부는 서울 전역과 부산·경기·세종 등 40개 지역에 적용되는 LTV를 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 하향 조정한다.

이로 인해 은행권 가계대출 규모가 감소할 것으로 전망된다. 지난 4월말 기준 은행권 가계대출 중 주택담보대출 비중은 75.4% 수준이다. 주택담보대출 중 35% 가량이 LTV 60% 이상에서 형성돼 있다. 앞으로는 주택담보대출이 LTV 60% 밑에서 발생하기 때문에 당장 집을 사면서 빌릴 수 있는 돈의 규모가 줄어들게 되는 것이다.

주택담보대출이 LTV 60% 이상 위주로 늘었다는 점도 대출 증가 규모 축소를 설명하는 요인이다. 금융감독원이 국회에 제출한 ‘은행권 주택담보대출 LTV 구간별 현황’에 따르면 LTV가 60%를 초과하는 대출 잔액은 2014년 9월 말 70조4000억원에서 올해 3월 말 133조6000억원으로 63조2000억원 급증했다. 주택담보대출 중 LTV 60% 이상 비중도 같은 기간 21.1%에서 35%로 크게 늘었다.

더구나 집단대출에 대한 규제가 강화된 점도 대출 감소 요인으로 분석된다. 정부는 현재 70% 수준인 조정대상지역 집단대출(이주비·중도금·잔금대출)에 대한 LTV를 60%로 하향 조정하기로 했다. 또 지금까지 DTI를 적용하지 않았던 집단대출 중 잔금대출에 대해서도 50%의 DTI를 적용한다.

실제 아파트 기준 집단대출 규모는 2014년 1분기 100조원, 2015년 1분기 101조5000억원에서 올해 1분기 말 131조7000억원으로 2년만에 30조2000억원 증가했다. 같은 기간 은행권 주택담보대출이 77조6000억원 증가한 것을 감안하면 집단대출 증가분이 전체 주택담보대출 증가분(이하 정책모기지론 제외)의 40%를 차지한 것을 알 수 있다. 이 증가분을 억제하게 되면서 대출이 줄어들 것이라는 분석이 나온 것이다.

제2금융권 규제 적용도 대출 규모를 줄이는 데 한 몫할 것으로 전망된다. 금융업계 관계자는 “시중은행이 지난해부터 대출 심사를 깐깐하게 보면서 제2금융권으로 대출 수요가 몰려간 현상이 발생했다”며 “정부가 이를 잡기 위해 2012년 투기지역 해제 이후 가장 강력한 제2금융권 대출 규제에 나섰다. 시중은행과 제2금융권 대출 규제를 강화해 결국 주택담보대출 규모가 축소하는 결과로 이어질 것으로 본다”고 말했다.

반대로 일각에선 이번 정책으로도 가계부채 증가세가 꺾이지 않을 수도 있다는 분석도 있다. 한 거시경제 연구원은 “이번 규제의 예외 적용자가 많아 대출 규모가 줄어들 지 상황을 지켜봐야 한다. 금융당국에 따르면 조정대상 지역 대출자의 50% 수준이 예외 적용을 받는 것으로 나타났다”며 “이번 정부 정책의 핵심은 투기 수요를 억제해 부동산 가격을 안정화하는 데 있다. 이로 인해 실수요자 대출도 줄어드는 효과를 기대하고 있는 것”이라고 밝혔다.