뉴타운 사업 놓고 잡음 휩싸인 구리 인창C구역

뉴타운 재개발 지구인 경기도 구리시 인창C구역에서 사업과 관련한 잡음이 일고 있다. 재정비촉진지구 지정요건 미달, 사업비 과소계상 문제 등으로 각종 민원이 제기되는 상황이다. 구리시 측은 “법적인 절차에 입각한 것”이란 입장을 고수하고 있다. 

구리시 뉴타운 사업은 전임 박영순 시장 때부터 진행됐다. 박 시장은 지난 2007년 구리시 토지 207만2770㎡를 재정비촉진지구로 지정하는 사안을 경기도로부터 승인 받았다. 당해 6월4일 12개 개발구역에서 구리시 뉴타운 사업이 시작됐다. 인창C구역은 12개 지구 중 한 곳에 속한다. 

뉴타운 사업에 대한 전국적 광풍 속에서 시작했지만, 구리시 뉴타운 사업은 순항하지 못했다. 사업추진 과정의 불협화음, 건설경기 침체 등의 영향으로 각 지구의 뉴타운 사업이 원활히 진행되지 못했다. 이에 지난 2013년 수택A‧B‧C‧F‧G, 인창A구역을 시작으로 지난해 12월 인창B구역까지 총 10개 구역이 해제됐다. 남은 뉴타운 지구는 수택E구역, 인창C구역 등 2개 지구 뿐이다. 

남은 인창C구역에서도 뉴타운 사업 진행 과정에서 잡음이 일고 있다. 현재 구리시 뉴타운 사업이 최초 지정요건에서도 벗어났지만 사업이 여전히 진행되고 있다. ‘도시정비촉진을 위한 특별법(도촉법)’ 제6조(재정비촉진지구 지정의 요건) 3항에 따르면 인구 100만 미만인 광역시 또는 시의 경우 재정비 촉진지구 지정요건 상 토지면적 30만㎡ 이상이 필요하다. 다만 10개 지구 해제 이후 사업구역 면적은 20만9145만㎡로 축소된 상황이다. 구리시가 당초 의도한 뉴타운 지구지정에 필요했던 최소면적에 미달한 수치다. 이를 토대로 ‘구리뉴타운반대 비상대책위원회(비대위)’는 “뉴타운 지구해제 요건에 해당한다”​고 주장하고 있다.

이에 대해 시는 일관되게 도촉법 제6조 3항이 “해제요건과는 무관하다는” 입장을 고수하고 있다. 시는 국토교통부의 답변내용을 토대로 대응했다. 시는 비대위가 문제삼은 도촉법 제6조에 따른 뉴타운 결격사항에 대해 “(해당 조항은) 재정비촉진사업을 광역적으로 계획하여 체계적‧효율적으로 추진하기 위해 규정한 것”이라며 “재정비촉진지구 내 일부 구역이 지구에서 제외돼 면적기준을 충족하지 못한 경우 지구를 해제하도록 하는 명시적인 규정은 없다”고 답했다. 이어 시는 “재정비촉진지구의 지정 목적 등을 종합적으로 검토해 해제여부를 결정하여야 할 것으로 판단된다”는 내용의 공문을 공개했다. 

시 관계자는 “해당 조항은 재정비촉진지구 지정을 위한 요건이다. 해제절차를 규정한 조항이 아니다. 이는 상위 기관인 경기도에 질의해 답을 얻은 바 있다”고 설명했다.

시 측은 수도권 내 뉴타운 사업지의 사업비를 평균해 인창C구역 사업비를 도출했다고 비대위 측에 설명했다. 하지만 분양률 100%달성을 전제하는 등 비현실적인 비용산정 기준이 적용됐고, 상업지가 다수 있는 인창C구역의 특성을 무시한 결과라고 비대위 측은 반발하는 상황이다. 

비대위 측은 과소계상된 사업비로 조합원 분담금이 잘못 도출됐다고 지적한다. 시 측은 자체 추산한 사업비 2804억원을 근거로 153%의 비례율을 설정했다. 비례율은 (총분양수입-총사업비용)/ 전체종전자산 합계로 이뤄진다. 비례율이 높을수록 재개발 시 조합원이 부담해야 할 추정분담금은 낮아진다. 사업비가 낮을수록 비례율이 높아지며 조합원이 얻을 수 있는 수익도 높아진다. 결국 시가 사업비용을 낮게 설정함에 따라 재개발 시 조합원이 받는 이익이 과대평가될 수 있는 대목이다. 이에 대다수 조합원들이 명확한 비용부담 분을 알지 못한 채 시의 주장에 이끌렸다고 비대위 측은 주장하고 있다.

시 관계자는 “추정분담금에 대한 자료는 법적으로 해당 지역 토지 소유자가 10% 이상 신청할 시 시가 분석해 공개한다. 다만 현 추정분담금 산정 프로그램 상 분양률 100% 전제, 경기도권 뉴타운 사업지 사업비를 평균해 비용을 도출하게 돼있다”며 “아울러 사업비를 공개할 시 분명 참고료라고 공지했다”고 말했다. 

아울러 비대위 측은 구리시 뉴타운 사업이 당초 목적성을 달성할 수 없다고 보고 있다. 당초 뉴타운 사업은 구리월드디자인시티(GWDC) 프로젝트를 위한 기반시설 조성이 목적이다. 다만 12개 중 10개 지구 해제, 사업의 한 주체인 국제자문위원회(NIAB)의 사업종료 공문이 공개된 상황에서 사업목적 달성이 어려워졌다고 비대위 측은 바라보고 있다. 이에 비대위 측은 이를 근거로 조속한 사업지구 해제를 요구하는 상황이다.

검토결과 인창C구역을 포함해 구리시 뉴타운 지구가 해제되면 경기도의 출구전략도 힘을 받을 전망이다. 경기도는 부천 고강·소사·원미지구, 구리 인창·수택지구에 뉴타운을 지정한 바 있다. 다만 ​경기도 내 뉴타운 지구는 사업성 부족으로 3분의 2가 해제된 바 있다. 이에 부천시는 뉴타운 지구를 해제해 뉴스테이를 도입하는 등 대체개발에 나서고 있다. 구리시 뉴타운 구역도 인창C·수택E구역 해제 시 뉴타운 사업이 전면 무효화된다. 이 경우 경기도의 매몰비용 지원 및 뉴스테이, 도시재생 지원사업 등이 활성화되는 계기가 될 수 있다고 전문가들은 관측한다. 

한편 시와 주민 간 갈등에 대해 양측의 합의가 필요하다는 목소리가 나온다. 앞서 서울시는 지난 2011년 뉴타운 출구전략을 시행했다. 주민 다수의 동의를 얻으면 지구지정을 해제하도록 시는 유도했다. 이후 시는 직권해제를 통해 뉴타운 지구를 해제했다. 이 과정에서 조합 측과 비대위 간 갈등이 있었지만 사회경제적 비용이 절감됐다고 한 전문가는 분석한다.

조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “서울시의 경우 뉴타운 지구 해제 시 공공지원센터를 운영했다. 이 기관에서 지역별로 갈등이 발생하는 곳에 민간 갈등해결사를 투입해 이해관계자 간 갈등을 중재했다”고 말했다.