'뜨는 아파텔' 묻지마 투자하단 낭패

역세권, 복합쇼핑몰 끼고 있는 아파텔(Apartel, 주거용 오피스텔)이 인기다. 아파트에 비해 싸고, 소형아파트 위주로 분양해 투자용으로 좋다는 의견이다. 그럼에도 전문가는 묻지마 투자는 금물이라고 지적한다. 취득세·전용비율·시세차익을 잘 따져봐야 한다는 것이다. 

한국자산신탁이 이달부터 이편한세상 시티 삼송3차를 분양 중이다. 이편한세상 시티 삼송3차는 27층짜리 10개동(1424실)에 전용면적 57~82㎡로 지어진 아파텔이다. 내년 완공예정인 스타필드 삼송(복합쇼핑몰) 맞은편에 있어 인기다.

이편한세상 시티 관계자는 “오늘 아침 9시부터 분양접수를 받았는데 테이블에 사람이 앉을 자리가 없을 정도로 방문객이 많다. 어제는 500건에 대한 분양을 완료했고, 오늘도 그 만큼 받을 예정이다. 많을 때는 하루에 6000팀 이상이 모델하우스를 다녀가기도 한다”고 말했다.

부동산114에 따르면 지난해 전국 오피스텔 분양 물량(5만7612가구)은 최근 5년간 최고치다. 5월 광명에 공급된 아파텔 복합단지 태영데시앙(전용42㎡, 192실)도 인기리에 마감 됐다. 지난해 현대건설이 분양한 힐스테이트 일산(전용84㎡, 1054실)도 4일 만에 완판 됐다. 천정부지로 솟은 수도권 아파트값을 피해 아파텔이 뜨는 형국이다.

하지만 아파텔에는 각종 제약이 존재한다. 취득세가 높고 전용면적이 아파트보다 적어 시세차익을 남기기 어렵다는 지적이다. 아파텔은 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다. 농어촌특별세와 지방교육세까지 모두 포함한 취득세는 매매가의 4.6%다. 반면 아파트 취득세는 1.1%(85㎡ 이하)로, 4배 이상 차이난다.

취득세를 면제(또는 감면) 받는 제도가 있긴 하다. 행정자치부는 지난해 8월 주택임대사업자로 등록한 가구에 대해 2018년 12월 31일까지 면적에 따라 취득세를 면제·감면한다고 입법예고했다. 그러나 전문가는 다른 세금이 오른다고 지적한다. 임준호 공인중개업자는 “일반 사람들이 취득세 절감만 따져 주택임대사업자 등록을 하려고 하는데 건강보험료나 국민연금 같은 다른 부분이 오르는 것을 감안해야 한다”고 말했다.

그럼에도 주택임대사업자 등록을 하겠다면 절차가 복잡함을 감수해야 한다. 임준호 공인중개업자는 “먼저 시, 군, 구청 주택과를 찾아가 주택임대사업자 등록하고 세무서를 들러 사업자등록해야 한다. 이후에 시·군·구청 세무과에 들러 취득세 감면을 신청하는 절차 외에도 2~3단계를 더 거쳐야 한다”고 말했다.

또 아파텔은 실정법상 거주공간이 아니므로 욕조를 설치할 수 없다. 발코니 설치도 불가능하다. 건축법에 저촉되기 때문이다.

전용률(분양면적 대비 전용면적)도 아파트보다 낮을 수밖에 없다. 아파트 값에는 기타공용면적이 포함되지 않는다. 기타공용면적은 주차장이나 관리실 같은 기타 사용구역이다. 아파텔은 기타공용면적까지 포함해 값을 매긴다. 평균적으로 아파트 전용률이 70~80% 수준이라면, 아파텔은 50~60% 정도다.

김은진 부동산114 팀장은 “오피스텔 전용률은 높아야 60%정도다. 요즘에 전용률을 높여서 나오기도 하지만 아파트보다 낮을 수밖에 없다”고 지적하면서 “이런 이유로 실수요자가 적을 수밖에 없다. 또 투자자도 임대사업을 목적으로만 구매하기 때문에 아파트보다 수요가 적다. 시세차익을 많이 남기지 못하는 이유”라고 설명했다.

생각보다 비싼 가격도 고려 대상이다. 아파텔 모델하우스를 방문한 이명도(58, 일산) 주부는 “딸이 분가하고 나서는 넓은 아파트에 살 필요가 없어서 소형아파트로 이사하려고 알아보는 중이다. (이곳이) 접근성이 좋아 계약하려는데 가격이 많이 올라 부담이다”라고 말했다. 모델하우스 인근 A아파트에 거주하는 강모 할머니는 “우리 아파트와 비슷한 평수에도 불구하고 가격은 수천만원 이상 차이가 난다”고 전했다.