양재모 한양사이버대 교수 주장
강남 지역 대규모 재건축으로 재건축 전 아파트에 살던 사람들이 전세를 구하지 못해 다른 지역으로 이주하는 상황이 늘어나고 있다. 부동산 업계에서는 '정부의 재건축 시기 조절 정책이 실패했다'는 이야기가 나온다.
부동산법 전문가인 양재모 한양사이버대 교수는 이에 대해 "정부의 실패라기보다는 자본주의 시장의 어쩔 수 없는 구조적 문제"라며 "이제 자신의 소득 수준과 부동산 상품 가치에 대한 현실 인식을 정확히 해 지역 이동을 고려해야 한다"는 주장을 내놓았다.
재건축 전 아파트에서는 그동안 입주민들이 주변 아파트보다 싼 전세가로 좋은 인프라 특혜를 누릴 수 있었다는 것이 양 교수의 설명이다.
"예를 들어 강남 지역 재건축 아파트에서 1억5000만원의 전세로 살았던 사람이 있다고 하면 재건축 이후에는 그 전세금으로는 들어갈 수 있는 곳이 없습니다. 결국 다른 지역으로 이동해야 하기 때문에 불만이 생기는 상황이죠. 하지만 그 동안은 주변 시세보다 낮은 가격으로 낙후된 주거 환경을 감당하면서 그 인프라를 누려 왔던 겁니다. 재건축에 들어가면 그 상황은 달라집니다. 자본주의적 관점으로 보면 이건 시장의 구조적인 변화이고 냉정하게 말해 그 점은 개인이 감당을 해야 합니다."
양 교수는 "부동산 시장이 원래 가격이 올라도 수요는 유지되는 비탄력적 시장이긴 하지만 우리는 비탄력의 정도가 너무 심하다"고 말한다. 그는 "이 곳이 소득 수준에 안 맞다면 다른 지역에 살 수도 있어야 한다"며 "그럼에도 이 지역에서 떠나고 싶지 않아 하기 때문에 불만이 생기는 것"이라고 설명했다.
양 교수는 또 "특히 특정 소득 계층이 모인 지역과 그 지역에 소속돼 있다는 소속감이 굉장히 강해서 특정 지역에 들어가려고 하는 심리가 크다"며 "그 안에 들어가고 싶은 욕망이 그 주택 지역의 가격을 유지시킨다"고 분석했다. 우리나라의 경우 여기에서 교육열이 큰 부분을 차지한다고도 진단했다.
"그래서 제가 학생들에게 항상 하는 이야기가 부동산 시장은 그림경매시장과 같다는 것이죠. 어떤 그림이 가치가 있느냐 없느냐를 시장이 결정하는 게 아니고 그림에 돈을 거는 사람이 결정하죠. 우리나라 주택 구매도 그런 방식입니다. 국민들이 물건의 사회경제적 가치를 고려해서 구매한다기보다는 시장의 흐름이나 내용에 반응하는 경우가 더 크죠. 나는 이 그림만을 원한다는, 혹은 나는 오로지 강남에서 살아야 한다는 인식이 강합니다. 이것을 버려야 합니다."
양 교수는 정부도 이를 위해 해야 할 일이 있다고 말한다. 사람들이 특정 지역에만 '목매지' 않도록 도시 발전 계획을 적절히 세워야 한다는 것이다. 그는 "한 지역이 발달해 좋은 지역이 되면 다른 곳도 그에 상응하는 지역으로 만드는 조치가 필요하다"며 "각 지역에 맞는 특성을 내세우며 발전한 일본처럼 우리도 각 지역의 특화된 기능을 발굴해야 한다"고 말한다.
강남과 강북의 격차를 줄이는 방안으로 다양한 주거형태도 제시했다. 국민들이 소득 수준별로 안정적으로 살 수 있는 주거를 다양하게 공급해야 하는 것이 국가의 역할이라는 것이다. 양 교수는 "지금까지 재건축 정책은 다 밀고 똑같은 아파트를 공급하는 정책이었다"며 "강북에 강남과 똑같은 시설을 만드는 것이 아니라 다양한 주거형태를 도입해 강북에 살아도 강남에 사는 것만큼 만족할 수 있도록 해야 한다"고 주장했다.