가이드라인 주요 내용
주택담보대출 심사 기준이 강화된다. 채무상환능력 평가 시 대출자의 소득, 총 금융부채, 상승가능금리(stress rate) 등을 중점적으로 고려한다. 신규주택구입자금과 고부담대출은 비거치식 분할상환 대출로 취급한다.
금융위원회와 은행권은 이러한 내용을 담은 '주택담보대출 심사 선진화 가이드라인'을 14일 발표했다.
정부는 수도권에는 내년 2월 1일, 그외 지역은 5월 2일부터 이 안을 시행할 방침이다. 미국 금리 인상을 앞두고 가계부채를 관리하기 위한 조치다. 지난 3분기말 가계부채는 1166조원에 달했다.
다음은 금융위와 은행권을 대상으로 한 주택담보대출 심사 선진화 가이드라인 질의 응답 내용이다.
Q. 새 주택담보대출 가이드라인 대출 대상과 시행시기는?
A. 이 가이드라인은 은행이 주택을 담보로 해 신규로 취급하는 가계 주택담보대출을 대상으로 한다. 자영업자 등 개인사업자가 사업목적으로 주택담보대출을 받는 것은 제외된다. 또 가계 주택담보대출 중 집단대출은 대출구조가 일반 가계 주택담보대출과 다르기에 대상에서 제외한다.
당국은 수도권은 이 가이드 라인을 2016년 2월에 시행하고, 그 외 지역은 2016년 5월부터 시행한다. 그동안 DTI(총부채상환비율)가 적용되지 않은 비수도권의 경우 추가 준비시간을 감안했다.
Q. 원천징수영수증 등 증빙소득이 없으면 대출을 못 받는가?
A. 증빙소득이 없어도 대출 받을 수 있다. 이번 가이드라인의 소득증빙 강화조치는 대출자의 채무상환능력을 제대로 심사하기 위한 취지다. 원칙적으로 객관성있는 증빙소득을 우선적으로 확인하나 증빙소득 자료가 없는 경우라도 인정소득이나 신고소득자료를 활용해 대출 받을 수 있다. 다만 최저생계비를 활용하는 경우는 집단대출이나 3000만원 이하 소액대출로 제한 받는다.
Q. 가이드라인 시행에 따라 대출 받을 수 있는 한도가 줄어드나?
A. 상승가능금리(스트레스금리)를 감안한 DTI가 높게 나온 대출자는 상승가능 DTI가 80% 이내가 되도록 대출 규모를 조정할 수 있다. 증빙소득 또는 인정소득 대신 최저생계비 기준을 활용하는 경우 대출규모는 3000만원 이하로 제한 받는다.
Q. 상승가능 금리 적용으로 변동금리 대출자의 금리가 상승하나?
A. 상승가능 DTI 산출에만 사용되는 금리로 실제 적용금리와는 관계 없다.
Q. 주택을 구입하는 경우 거치식이나 일시상활 대출로 받을 수 있나?
A. 주택을 구입하면서 대출을 받으려면 원칙적으로 비거치식 분할상환(거치기간 1년 이내)으로 대출이 취급된다. 다만 고객 불편을 최소화하기 위해 비거치식 분할상환 취급의 다양한 예외를 규정했다. 예외적용 대상 여부는 거래 은행에서 확인할 수 있다.
예외 적용 사례는 ▲집단대출 ▲상속·채권보전을 위한 경매참가 등 불가피한 채무인수 ▲자금수요 목적이 단기거나 명확한 상환계획이 있는 경우(예·적금 만기 도래, 일시적 2주택 처분 등) ▲불가피한 생활자금(주소득자의 사망·퇴직·행방불명, 거주주택의 소실, 의료비, 학자금 등)으로 본부승인을 받은 경우 등이다.
Q. 비거치식 분할상환 대출은 거치기간이 전혀 없나?
A. 비거치식 분할상환 대출도 대출 초기에 부담하는 여러가지 비용(주택구입시 취·등록세, 이사비용 등)을 고려해 1년 이내 거치기간을 설정할 수 있다.
Q. DSR(총부채 원리금상환비율·Debt Service Ratio)은 사후관리에만 사용한다고 하는데 은행들이 실질적으로 대출 거절 지표로 사용하는 것은 아닌가?
A. 이번 가이드라인에는 DSR에 따라 대출을 거절하도록 하는 내용은 없다. 은행들은 DSR지표를 산출해 사후관리에 활용해 나갈 계획이다. 소득대비 총부채원리금 상환부담이 큰 대출자(DSR 80% 초과)에 대해 모니터링 등 부실화 예방조치를 할 예정이다.