LTV 70%, 고정금리 1.3% 메리트 다양
수익 공유 모기지, 전략에 따라 90% 수익
의무거주기간 끝나면 전세 놓는 방법도
[시사저널e=길해성 기자] 최근 정부가 진행한 3차 사전청약에서 신혼희망타운이 대거 미달되는 사태가 발생했습니다. 특히 시장의 관심이 높았던 과천 주암에서 1421가구 모집에 730건만 접수돼 충격이 컸죠. 업계와 언론에선 ‘적은 면적’과 ‘수익 공유형 모기지’ 두 가지를 미달 원인으로 꼽았습니다. 잇단 외면을 받으면서 신혼희망타운이 ‘미운 오리’가 되는 게 아니냐는 우려가 나옵니다.
반대로 또 다른 내 집 마련 기회라는 시선도 존재합니다. 주변 시세보다 저렴한 분양가와 1.3% 고정금리, 주택담보대출 담보인정비율(LTV) 최대 70% 적용 등 다양한 메리트가 있기 때문인데요. 또한 전략을 잘 세운다면 최대 걸림돌로 꼽히는 ‘수익 공유형 모기지’ 비율도 최소화할 수 있다는 분석이 나옵니다.
◇’수익 공유형 모기지’가 최대 걸림돌?···90% 수익을 얻을 수도
신혼부부들이 주저하는 가장 큰 이유로 ‘수익 공유형 모기지’가 꼽힙니다. 수익 공유형 모기지는 말 그대로 향후 아파트 처분하거나 대출금 상환 시 시세차익의 최대 50%를 정부와 공유하는 대출상품인데요. 자신이 받으려는 신혼희망타운 분양가가 자산 기준 요건(3억700만원)을 넘어간다면 무조건 가입해야 합니다. 반대로 분양가가 3억700만원 이하라면 가입 의무가 없죠.
특히 수익 공유형 모기지 가입 대상이라면 대출 30%를 무조건 받아야 되는데요. 예를 들어 분양가 5억원 짜리 아파트라면 내가 지금 5억원을 모두 납부할 수 있어도, 분양가의 30%인 1억5000만원은 무조건 대출을 받아야 합니다.
신혼희망타운의 수분양자들이 가장 우려하는 부분은 시세 차익의 최대 50%를 공유해야 한다는 점인데요. 하지만 무조건 50%를 공유하는 게 아닙니다. ▲자녀가 많을수록 ▲대출을 늦게 상환할수록 ▲대출 만기가 길수록 등 다양한 조건에 따라 공유 비율은 10%까지 낮아질 수 있습니다.
전략을 어떻게 세우느냐에 따라 공유 비율은 달라지게 되는 셈이죠. 예를 들어 자녀가 2명이 있고 대출 30%만 실행하면 이익 10%만 내놓으면 됩니다. 90%는 내 수익이 될 수 있다는 의미죠.
대출 원리금을 살펴볼까요. 분양가 5억원 기준 LTV 최대 70%를 적용 받는다고 가정하면 대출액은 3억5000만원이 될 것입니다. 원리금은 30년 만기 기준 110만원, 20년 만기 기준 166만원입니다. 대출액이 적다면 원리금은 더 낮아질 수 있겠죠.
◇면적이 고민된다면···의무거주기간 이후 전세 놓는 방법도
예비 청약자가 하는 또 다른 고민은 면적입니다. 신혼희망타운은 전용면적 60㎡ 이하(46㎡∙55㎡∙59㎡)로만 분양됩니다. 46㎡는 방 2개∙화장실 1개, 55㎡ 이상은 방 3개∙화장실 2개로 구성됐습니다. 55㎡ 이상은 자녀를 포함해 3명이 거주하기 적당하다는 평가가 나옵니다.
다만 자녀가 2명 이상 되거나 커가는 것을 감안하면 면적을 걱정하지 않을 수 없는데요. 전문가들은 의무거주기간 등을 고려한 전략이 필요하다고 조언합니다. 향후 전세를 놓는 방법이 있습니다. 신혼희망타운은 의무거주기간이 최대 5년입니다. 의무거주기간이 끝나면 전∙월세로 돌릴 수 있습니다. 전세금을 받아 좀 더 넓은 평수로 이동할 수도 있겠죠.
특히 입지가 좋은 신혼희망타운은 의무거주기간이 끝나는 시점에 전세가격이 분양가보다 높게 설정되는 경우가 많습니다. 실제로 위례 신혼희망타운의 전세가격은 현재 호가가 7억원 이상 형성돼 있습니다. 분양가 5억원보다 2억원 이상 상승한 금액이죠. 물론 비슷한 시기에 지어진 동급 평수 아파트도 비슷한 가격에 형성됐을 것이라는 점은 고려해야 합니다.
◇자금 여력 없는 신혼부부에겐 내 집 마련 기회
신혼희망타운은 여러 논란이 있지만 청약 가점이 낮고 자금 여력이 없는 신혼부부들에게 내 집 마련 기회인 것은 분명해 보입니다. 정부의 규제에도 수도권 집값은 여전히 상승곡선을 그리고 있습니다. 여기에 LTV도 40%로 묶여 있고, 저금리 시대도 빠르게 저물고 있죠.
시세차익 수익을 정부에 일부 내주더라도 적지 않은 수익을 얻을 수 있다면 나름 해볼 만한 게임이지 않을까요? 앞으로도 신혼희망타운 공급이 적지 않은 만큼 전략을 잘 짜보시기 바랍니다. 더 자세한 내용은 영상을 확인하세요.