지난해 수요예측 이후 상장 철회했던 마스턴프리미어리츠 상장 재추진
기존 프랑스 파리 오피스 자산 외에 국내외 물류센터 포트폴리오 추가 편입
"지난해 성장주 열풍에 리츠 고전했지만 올해는 배당투자자 증가로 리츠 활황"
[시사저널e=이승용 기자] 마스턴투자운용이 지난해 상장을 철회했던 공모리츠 마스턴프리미어리츠의 상장을 다시 추진하고 있다.
마스턴투자운용은 올해 공모리츠의 성공적 상장을 위해 조용민 해외투자운용 본부장을 리츠부분 부대표로 임명하는 조직개편을 실시했다.
조 부대표는 변호사로 해외부동산 전문가다. 그는 하나UBS자산운용과 현대인베스트먼트자산운용에서 해외부동산 업무를 담당했고 3년 전 마스턴투자운용에 입사해 마스턴프리미어리츠의 핵심자산인 프랑스 파리 크리스탈파크 오피스를 인수하는데 중추적 역할을 맡았다.
시사저널e는 조 부대표를 만나 마스턴프리미어리츠의 상장 재추진 배경과 현황에 대해 들어봤다.
- 마스턴투자운용에서 리츠 담당 부대표를 맡고 있다. 해외부동산 전문가로 성장한 스토리를 알려달라
연세대학교에서 건축공학을 전공했다. 졸업 후 월드건설에서 3년 동안 근무했고 이후 뉴욕대에서 부동산금융 석사를 마치고 돌아와 삼성생명 부동산사업부에서 5년 동안 경력을 쌓았다. 이후 부동산 관련 법률 공부를 위해 건국대학교 로스쿨 1기로 입학해 변호사 시험에 합격했고 코오롱글로벌을 거쳐 하나UBS자산운용에 입사했다.
하나UBS자산운용에서 해외부동산을 처음 접하게 됐다. 당시 해외에 있는 UBS조직과 함께 일을 했고 덕분에 해외부동산 업계에 대해 이해를 하게 됐다. 이후 현대인베스트먼트자산운용으로 이직해 해외부동산 업무를 하게 됐다. 현대인베스트먼트자산운용 시절 UBS에서 배운 해외부동산 지식을 접목해 3년 만에 해외부동산 설정금액을 10위권으로 만들었고 이후 마스턴투자운용으로 이직해 해외부동산을 담당하게 됐다.
마스턴투자운용도 공모리츠를 본격적으로 해보자는 생각에 공모리츠팀을 만들었고 올해 리츠부문이 신설되면서 부대표를 맡게 됐다.
- 일단 지난해 7월 마스턴프리미어리츠 상장 철회 당시 이야기를 하지 않을 수 없다. 당시 제이알글로벌리츠와 함께 수요예측을 진행한 이후 상장을 전격 철회했다
솔직히 당시 상장철회 결정을 내리기 전에 고민을 정말 많이 했다.
재작년부터 국내 공모리츠 시장이 활성화되기 시작했다. NH프라임리츠와 롯데리츠 모두 대박이 났다. 하지만 공교롭게도 지난해 성장주 열풍에 리츠가 일시적으로 시장에서 외면을 받았다. 타사 리츠가 상장하는 날 마스턴프리미어리츠가 수요예측에 들어갔는데 그 타사 리츠 역시 상장 첫날 주가가 급락했다. 다른 공모리츠들도 주가가 약세를 보였다.
이를 보고 마스턴프리미어리츠 공모청약에 대한 고심이 깊어졌다. 공모청약에 참여하시는 분들은 우리의 소중한 투자자들이다. 향후 우리가 추가자산을 편입하려고 한다면 투자자들의 동의를 받아야 한다. 신뢰도에 문제가 생기지 않게 하는 것이 중요하다는 판단을 했다.
상장을 강행하느냐 아니면 연기를 하느냐를 놓고 당시 내부에서도 여러 의견이 있었다. 주관사와 협의 끝에 공모리츠 시장이 정상화될 시기가 다시 올 것이라는 결론을 내고 결국 연기 결정을 하게 됐다. 리츠시장이 다시 정상화되는 시기가 언제일지 확신할 수 없었지만 다행히 올해부터 공모리츠 시장이 정상화되면서 상장을 위한 환경이 좋아졌다.
- 지난해 리츠 시장이 외면을 받은 이유로 성장주 투자 열풍을 지적하는 의견이 많다. 이 부분에 대해 어떻게 생각하는가
저는 일반적으로 보이지 않을 수도 있는 시장도 항상 합리적인 이유가 있다고 생각하는 사람이다. 따라서 시장이 비정상적이라고 이야기 하지 않는다. 하지만 지난해 시장 분위기는 리츠의 본질적인 면에서 바람직하지는 않았다고 본다. 리츠는 장기적인 관점에서 은행 이자보다 높고, 물가 상승률 수준의 자본이득을 바라보고 투자하는 분들이 많아야 한다. 하지만 지난초에는 자본이득을 바라고 들어오는 투자 자금이 많았다고 생각한다.
다행히 지금 리츠시장은 안정적 배당수익을 노리는 투자자들이 들어오고 있다. 이들은 우리가 바라는 투자자들이다. 그런 면에서 지금 리츠시장은 굉장히 좋다고 생각한다. 당분간 리츠시장은 활황이 지속될 것으로 예상한다.
- 마스턴프리미어리츠는 프랑스 크리스탈 오피스 외에 상품구성을 다양화해서 다시 상장을 추진하고 있다. 물류센터를 추가하는 것으로 알고 있는데 배경이 무엇인가
리츠 시장에 새로운 흐름이 생겼다. 지난해에만 하더라도 리츠의 핵심은 어떤 핵심 자산을 담느냐였다. 리츠 하나당 한 개의 자산을 투자하는 것이 더 일반적이라고 생각했다. 근데 최근에는 여러 물건을 담는 다물리츠가 보편화되고 있다.
이러한 흐름이 우리나라에서는 새로운 것이기는 하지만, 글로벌적으로는 맞는 추세인 것은 분명하다. 시장에서는 리츠를 단순한 부동산이 아니라 부동산을 운용하는 기업을 바라보는 관점으로 평가하는 비중이 높아지고 있다. 즉 상장 이후에도 운용사가 리츠에 얼마나 공을 들일 수 있는 계획과 능력을 갖추고 있느냐가 리츠 주가에 영향을 끼치고 있다
그래서 마스턴프리미어리츠도 다물리츠로 전환해 상장하려고 한다. 국내 물류센터 1곳, 해외 물류센터 1곳을 추가할 예정이다.
- 최근에 프랑스 라스트마일 물류센터 6개를 인수했는데 그 물류센터도 마스턴프리미어리츠에 편입되는가
프랑스 라스트마일 물류센터는 기관투자가를 위해 편입한 자산이다. 마스턴프리미어리츠에는 또 다른 프랑스 물류센터가 편입된다.
처음에 리츠를 상장하기로 하였을 때 우리의 목표는기관투자자들의 전유물이었던 우량한 국내외 부동산에 개인들이 투자할 수 있는 기회를 만드는 것이었다. 마스턴프리미어리츠 상장 이후에는 프랑스나 독일 물류센터 한 곳을 추가로 편입할 계획이 있다.
이외에도 국내에서도 다양한 추가 편입 고려 대상 자산들을 가지고 있다. 파이프라인들이 다양한 셈이다. 현재 편입 후보군들의 상품성을 다듬는 중이다.
- 마스턴프리미어리츠 자산 구성이 달라지면 수익률은 이전과 어떻게 달라지는가. 최근 물류센터 수익률이 오피스 수익률을 밑돌고 있다던데
해외 서구권의 경우 상업용 부동산 수익률이 아시아보다 조금 더 높은 편이다. 그리고 대출금리에서 유의미한 차이가 존재한다. 이 때문에 레버리지를 이용해 매입할 경우 국내보다 수익률이 높을 수밖에 없다. 올해 상장되는 마스턴프리미어리츠의 목표수익률은 지난해 상장 추진 당시보다 최소한 비슷하거나 약간 더 높아질 것이다.
- 해외부동산리츠의 경우 복층재간접규제 문제를 지적하는 전문가들도 적지 않다. 자본시장법에 따르면 공모펀드나 상장지수펀드(ETF)는 집합투자증권을 40% 초과해 투자하는 펀드(재간접펀드)에 투자할 수 없다. 상장을 다시 준비하면서 이 문제는 해결했는가
마스턴프리미어리츠는 상장을 다시 추진하면서 재간접펀드에 대한 상장지수펀드(ETF)의 복층재간접규제문제를 해결하기 위해 해외 자산비중을 줄이고 국내물류센터 등으로 실물자산 비중을 조절할 계획이다. 마스턴프리미어리츠는 상장 이후에 ETF에 편입이 될 것으로 예상한다.