지난달 보유세·다주택자의 양도세 중과 배제 적용 급매물들로 시세 낮아져
장특공제 적용요건 변경 전, 실거주 안한 장기 보유 매물 연내에 또 나올성도
주택시장이 올해 10~12월 한 차례 더 조정을 받을 것이라는 전망이 일부 부동산 관계자들 사이에서 흘러나오고 있다. 제도가 바뀌기 전 세금 혜택을 보기 위한 급매물이 나오며 시세가 소폭 낮아질 수 있다는 분석이다.
28일 관련업계에 따르면 지난달 말까지 서울 강남구 은마아파트, 송파구 잠실주공5단지 등 강남권 주요 아파트들은 급매물이 나오며 시세가 뚝 떨어졌었다. 은마아파트 전용면적 102.5㎡는 지난해 12월 중순 23억5000만 원까지 실거래가 됐었는데 지난달 초에는 19억 2000만 원에 실거래 되는 등 시세가 약 4억 원 안팎으로 조정을 받았던 것이다. 잠실주공5단지 역시 마찬가지다. 지난해 12월 중순 전용 76.5㎡가 21억5000만 원까지 거래됐던 게 지난달에는 3억 원 가량 빠진 18억2000만 원까지 거래됐다.
업계에서는 지난달 시세가 조정된 배경으로 코로나19 영향도 있지만 절세매물이 나온 점도 적지않은 영향을 미쳤을 것으로 해석하고 있다. 보유세를 피하기 위해 과세기준인 6월 1일이 되기 전인 5월 말까지 집을 팔려는 사람이 늘었기 때문이다. 또 정부가 6월 말까지 다주택자가 조정대상지역에서 보유한 매물에 대해 양도세 중과를 한시적으로 배제해 주면서 그동안 팔지 못하고 손에 쥐고 있던 다주택자의 매물도 시장에 풀린 영향으로 풀이된다. 실제 이와 같은 배경을 지닌 매물이 소진되고 나서 현재는 앞서 언급한 두 단지를 비롯해 서울 강남권 아파트 시세는 1억~2억 원 가량 올라간 상태다.
때문에 업계에서는 올해 하반기에 이번과 같은 집값 조정 시즌이 한차례 더 올 수 있을 것으로 예상하고 있다. 2021년 1월을 기점으로 장기보유특별공제 기준이 달라지며 세금이 크게 차이나게 된다.
현재 거주기간으로만 차등을 두는 양도세 장기보유특별공제 금액이 12·16 부동산 안정화 대책에 따라 보유기간별 및 거주기간별로 세분화된다. 지금은 거주 기간과 관계없이 3년 이상 보유하면 매년 8%씩 공제율이 높아졌다. 10년 이상 보유하면 최대 80% 공제를 받고, 5년을 보유하면 40% 공제율이 적용되는 식이다. 그러나 2021년 1월1일 이후 파는 9억 원 초과 주택에 대해선 보유 기간과 거주 기간을 모두 반영한 공제율이 적용된다. 보유 기간 1년마다 4%, 거주 기간 1년마다 4%씩 추가되는 방식이다. 즉 10년간 보유(4%X10년)하더라도 10년간 살아야만(4%X10년) 총 80%의 공제율이 적용된다. 10년간 집을 보유(40%)하긴 했지만, 직장 문제로 3년을 살다 7년은 전세를 놓고 전세로 가는 방식으로 거주했으면 3년 거주분(12%, 4%X3년)만 인정받는다. 공제비율이 80%에서 52%로 대폭 낮아지는 것이다.
이를 정부가 제시한 양도가액 20억 원, 양도차익 10억 원인 주택 시나리오로 보면 올해안에 팔 경우 장특공제 금액이 4억4000만 원인데 내년부터는 2억6400만원으로 감소하게 된다. 이에 따른 양도세는 현행 2273만 원에서 8833만 원으로 4배 가까이 증가하기 때문에, 집을 팔려는 사람들은 올해 말에 내놓을 가능성이 크다.
함영진 직방 빅데이터 랩장은 “기본적으로 장기보유 조건에 해당하는 사람이 많지 않다. 또 주택흐름이 오름세라 본다면 급매물을 내놓을 가능성은 제한적이라고 본다. 다만 매물을 내놓으려 마음먹은 사람이라면 제도 변화 이전 절세하며 매도하려 할테니 일부 영향이 있을 수 있다”고 내다봤다.