과거 “공급물량 2023년까지 충분”에서 잇따른 물량투하 발표로 바뀌어
공급물량 증가 노력 불구, 시장 인식은 따로 갈 것이라는 한계론적 분석도
주택공급에 대한 국토교통부의 현실인식이 달라졌다. 집값이 오를 때마다 대출규제, 세금확대 등의 방안만 내놓으며 공급확대 목소리는 외면하던 국토부가 잇따른 공급물량 확대에 나서는 모습이다. 다만 공급 물량 중 수요층이 원하는 일반분양으로 풀리는 물량은 적어 한계가 있다는 지적도 뒤따른다.
◇‘공급 확대’ 쳐다보지도 않던 국토부의 변심
국토부는 그동안 시장에서 수급동향에 따른 분석이 나올 때마다 줄곧 비이성적 투기에 따른 이상과열 현상으로 집값이 오를 뿐 공급은 충분하다고 말해왔다. 2018년 하반기에는 참고자료를 통해 “2018년부터 2022년까지 서울 아파트 입주물량은 연평균 약 4만3000호로 이전 10년 평균(3만3000호), 5년 평균(3만2000호) 대비 32∼36% 증가할 것으로 전망되는 등 서울 아파트 공급은 충분하다”고 반박했다. 곧이어 김현미 장관도 “주택수급 상황에 대한 객관적 평가와 달리 시장이 공급부족에 대한 과도한 우려를 하고 있다”라고 말했다.
그러다 약 1년 6개월 전부터 시장비판에서 공급물량을 늘리는 방향으로 태도를 바꾸었다. 먼저 2018년 12월 3기신도시를 통한 수도권 30만호 공급대책을 발표했다. 남양주 왕숙(1134만㎡, 6만6000가구), 하남 교산(649만㎡, 3만2000가구), 인천 계양(335만㎡, 1만7000가구), 그 외 서울과 경기도 일대 26곳을 개발해 총 5만여 가구를 공급한다는 계획을 드러냈다. 또 하루 전인 지난 6일에는 서울 용산구 정비창 부지 개발을 통한 8000가구 공급을 포함해 인근 용산구 재개발 촉진으로 총 7만호 주택공급을 강화방안을 내놓는 등 공급물량 투하를 끊임없이 이어가는 모습이다.
◇수요층 바라는 공급과 달라 한계
시장에서는 정부가 이전의 자체 판단에서 벗어나 부족한 주택공급을 늘려나가기 위해 다각도로 노력하는 것을 높이 사고 있다. 그러나 정부의 이 같은 노력에도 불구하고 공급물량 증가와 시장의 인식은 따로 갈 것이라는 점은 한계로 꼽힌다. 정부에서 발표하는 총 주택공급 수에 비해 실제 일반분양 물량으로 풀리는 공급량은 적을 것이라는 지적이다.
실제 하루 전 국토부가 발표한 주택공급 기반 강화 방안을 보면 사업추진 속도를 높이기 위해 용도지역을 상향하고 기부채납을 완화하는 등의 인센티브로 늘어난 물량 대다수는 공적임대를 늘리는 쪽으로 활용하게 된다. 주택공급활성화지구로 지정되는 즉시 건축규제는 완화되는 대신, 조합원 물량을 제외한 50% 이상을 공적임대로 공급하기 때문이다. 조합원분과 공적임대를 제외하면 7만호 주택공급에서 일반분양 물량으로 풀리는 가구수는 절반 수준에 채 못 미칠 수 있다.
이뿐만 아니다. 업계에 따르면 앞서 발표한 3기신도시 역시 공공주택특별법을 근거로 전체 택지지구의 절반에 가까운 물량을 공공임대주택으로 내놓아야 한다. 인천도시공사가 작성한 검단신도시 활성화 대책에 따르면 3기 신도시로 지정된 인천 계양테크노밸리에서 민간분양 물량은 4000가구에 불과해, 총 공급물량(1만7000가구)의 25%에도 못 미치는 것으로 알려졌다. 한 부동산업계 관계자는 “30페이지에 달하는 보도자료에서 ‘공공’이라는 말이 110번이나 나올 정도”라며 “대다수 수요층은 내집 마련의 꿈을 갖고 있지, 공공임대주택 입주를 바라는 건 아니지 않나”라고 밝혔다.
특히 하루 전 발표가 시장 안정화라는 정부의 목표와는 반대로 용산구 일대 기존 주택시장 활황세에 불을 지피는 역할을 할 것이라는 분석도 있다. 주택공급 방안으로 용산국제업무 개발사업과 연계해 전체의 30%를 주거기능으로 활용하겠다는 내용만 발표했는데, 과거 대비 국제업무지구 비중이 줄긴 했지만 전체 부지의 70%에 달하는 상업지구 개발을 알리는 것이기도 해서다. 용산구 효창동 A공인중개업소 관계자는 “벌써부터 호재로 받아들이는 이들이 많다”며 “정비사업이 한창 추진중인 한남동 쪽은 분위기가 더 달아오를 것”이라고 내다봤다.
결국 공급물량 증가는 맞지만 수요층이 바라는 물량과 공급간 괴리는 있다는 분석이다. 권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “정부가 유연한 태도를 취한 것은 긍정적이다. 다만 수요자가 원하는 주택물량은 서울 주요 지역의 대규모 재건축 물량인데 대상이 소규모 재개발 등에 한정돼 있다”고 말했다.