부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행규칙 개정안 3월 시행
항목 세분화···제출 대상 지역 전국으로 확대
실거래 상설조사팀, 자금조달계획서 집중 검증
다음 달부터 집값 조달 경위를 신고하기 위해 제출하는 자금조달계획서의 항목과 증빙서류가 대폭 증가한다. 자금조달계획서 제출지역도 현행 투기과열지구(3억원 이상 주택)에서 전국으로 확대될 예정이다. 아울러 정부는 이달 출범한 ‘실거래 상설조사팀’을 통해 거래 가격·패턴·방식 등을 지역별 맞춤형으로 분석해 불법 증여 등 불법행위를 차단하겠다는 방침이다.
◇주택 구매 자금 종류 상세히 기재···“금괴이든 비트코인이든 명확하게 밝혀야”
23일 국토교통부에 따르면 다음달부터 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률’ 시행규칙 개정안이 시행됨에 따라 자금조달계획서 항목이 대폭 세분화 된다. 기존에는 증여나 상속을 받은 경우 단순히 증여·상속액을 밝히도록 했으나 앞으로는 증여나 상속을 받았다면 부부나 직계존비속 등 누구로부터 받았는지도 상세히 밝혀야 한다. 이 경우 부부와 직계존비속 중 누구로부터 얼마를 증여받았느냐에 따라 증여세 부과 대상 여부가 계획서상에서 바로 인지할 수 있다. 부부간 증여인 경우 6억원까지는 면제를 받을 수 있으나 직계존비속의 증여라면 5000만원까지만 가능하다.
주택 구매 자금의 종류도 상세하게 기재해야 한다. 기존에는 주택 구매 자금 중 현금 및 비슷한 자산은 ‘현금 등’으로 뭉뚱그려 기재하면 됐지만, 앞으로는 현금과 기타자산을 나누고 기타자산은 무엇인지 적시해야 한다. 현금과 비슷한 자산이 있다면 그것이 금괴이든 비트코인이든 명확하게 밝혀야 한다는 의미다. 계획서에 조달한 자금을 어떻게 지급할 것인지에 대한 구체적인 계획도 계좌이체, 보증금·대출 승계, 현금 지급 등으로 나눠서 밝혀야 한다. 만약 현금으로 집값을 치렀다면 왜 굳이 힘들게 돈뭉치를 가져가 건네야 했는지에 대한 이유를 소명해야 한다.
자금조달계획서 제출 대상은 기존 투기과열지구 내 3억 원 이상 주택에서 전국으로 확대됐다. 조정대상지역에서 3억원 넘는 주택을 구입할 때는 자금조달계획서를 반드시 제출해야 한다. 규제지역이 아닌 경우에도 6억원 넘는 주택을 구입할 때는 제출이 의무화 된다. 이에 따라 웬만한 수도권 주요 지역은 자금조달계획서 제출 대상으로 편입된다.
투기과열지구에서 9억원이 넘는 집을 살 때 필요한 증빙서류 제출도 의무화된다. 기존엔 지방자치단체가 계획서를 보면서 필요한 서류를 추가로 요청해 받아 보는 절차로 진행됐지만 지자체의 의지에 따라 조사 강도가 천차만별이라는 지적이 나왔다. 이에 정부는 계획서 내용을 입증하기 위한 증빙서류 15종을 제출하도록 규정했다.
예를 들면 조달 자금 가운데 금융기관 예금이 있다면 예금잔액증명서와 잔고증명서를 내야하고 주식 매각대금이 있다면 주식거래내역서(잔고증명서)를 내야 하는 식이다. 현금 등 기타 항목을 기재했다면 소득금액증명원과 근로소득원천징수영수증 등 소득 증빙 서류를 제시하고, 회사 지원을 받았다면 그에 맞는 증빙서류를 내야 한다. 금융기관에서 대출을 받았다면 금융거래확인서·부채증명서·금융기관 대출신청서 등을 제출해야 한다.
◇상설조사팀, 고가주택 취득 관련 자금출처 집중 분석
지난 21일 한국감정원에 전국 부동산 실거래 조사업무만을 전담하는 ‘실거래 상설조사팀’이 설치됐다. 40명 규모로 구성된 실거래상설조사팀은 실거래 신고 내역과 매수자 제출 자금조달계획서를 집중적으로 검토한다. 조사팀은 다음 달부터 실거래 신고 내역과 매수자 제출 자금조달계획서를 전수검증 할 예정이다. 특히 고가주택 취득 관련 자금출처를 전수분석 해 변칙증여 등 탈세혐의를 면밀히 들여다본다는 방침이다.
조사대상은 ▲주변 시세보다 낮거나 높게 신고한 거래건 ▲미성년자 거래 등 편법 증여가 의심되는 거래건 ▲ 차입금 과다 거래 ▲현금 위주 거래 ▲가족 간 대출 의심 거래건 등 정상적인 자금조달로 보기 어려운 거래건 등이다.
조사팀은 추출된 부동산 거래 건수에 대해서는 거래당사자 등에게 매매 계약서, 거래대금 지급 증빙자료, 자금 출처 및 조성 증빙자료, 금융거래확인서 등 소명자료와 의견을 제출받아 일차적으로 검토한다.
이 과정에서 의혹 해명이 석연치 않을 경우 소명요구 및 출석조사를 진행하고 위법사항이 밝혀지면 관할 지자체는 부동산거래신고법 등에 따라 과태료를 부과한다. 또한 탈세 의심사례와 대출 규제 미준수 의심사례는 금융위·금감원·행안부(편법·불법대출), 국세청(편법증여) 등 해당 기관에서 추가 확인해 조치한다는 방침이다. 예를 들면 증여세를 신고하지 않고 부모에게 5000만원 이상 받았거나 차용증 없이 개인 간 주고받은 돈 등이 해당된다. 자금 출처가 소명되지 않을 경우 국세청의 세무조사로 이어질 수 있다.
해당지역의 자금조달계획서가 제출되는 대로 국토부가 지자체와 함께 이상거래 조사에 착수할 예정이다. 소명자료 검토 등 실거래 조사만을 전담 수행하는 팀이 신설됨에 따라 이상거래의 조사기간은 기존의 2개월에서 1개월 수준으로 단축될 것으로 기대된다.