부동산시황
‘무늬만 과천’ 제이드자이, 입지 한계 돌파할까
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2020.02.18 17:47
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과천지식정보타운 내 첫 분양단지, 분양가 2200만원대
과천 내 반값 아파트로 주목···향후 수억원 시세차익 기대
중심부에서 거리 멀어···“사실상 안양·의왕 생활권”
/ 그래픽=조현경 디자이너
/ 그래픽=조현경 디자이너

경기 과천시 과천지식정보타운 내 첫 분양단지인 과천제이드자이의 분양가가 과천시 평균 아파트값의 반값으로 알려지면서 시장의 관심이 뜨겁다. 분양에 당첨되면 수억원 이상의 시세차익이 기대된다는 장밋빛 전망이 나오고 있다. 다만 일각에선 이 단지가 과천 끝 자락에 위치해 입지성이 좋지 않은 만큼 예상보다 시세차익이 크지 않을 것이라는 관측도 제기된다. 아울러 전매제한 기간과 거주의무 기간이 길어 예비청약자들의 신중한 판단이 요구된다는 지적이다.   

18일 업계에 따르면 과천지식정보타운 내 과천제이드자이의 3.3㎡당 분양가를 2195만원으로 결정했다. 발코니 확장 비용(3.3㎡당 45만원)을 포함해도 분양가는 2240만원이다. 전용면적 59㎡의 경우 5억원대 수준으로 분양이 가능하다. 과천제이드자이 분양가는 과천시 내 평균 아파트값(3.3㎡당 4458만원)의 절반 수준이다. 시장에선 과천제이드자이가 기존 과천시 아파트들과 키 맞추기를 할 경우 상당한 시세차익을 거둘 수 있다는 관측이 나온다.

다만 과천제이드자이가 시장에서 예상했던 것보다 시세차익을 거두기 힘들다는 시각도 존재한다. 입지적 특성 때문이다. 과천제이드자이는 과천 중심부와는 거리가 있는 과천지식정보타운 끝자락에 위치했다. 단지에서 지하철 4호선 정부과천청사역까지 거리는 약 2.6㎞다. 도보로 40분 가량 걸린다. 아울러 지식정보타운 중간에 관통하는 제2경인고속도로로 인해 과천 시내와 생활권도 단절돼 있다. 지하철역은 15분 거리에 이는 인덕원역을 이용해야할 것으로 보인다. 이에 따라 과천보다는 안양이나 의왕 생활권이라는 평가를 받는다.

분양가가 저렴한 이유도 과천이 아닌 안양과 의왕 지역 아파트 시세를 따라갔기 때문으로 풀이된다. 과천제이드자이와 300m 떨어져 있는 경기 의왕시 포일동 ‘숲속마을포일3단지’는 아파트값이 3.3㎡당 2200만원에 형성돼 있다. 반대편 안양시 동안구 관양동 ‘동편마을4단지’도 3.3㎡당 2300만원선이다. 아울러 공공택지지구에 지어지는 아파트인 만큼 분양가 상한제 규제를 받아 지금의 분양가가 설정됐다.

한 대형건설사 관계자는 “안양·의왕 생활권에 위치한 과천제이드자이를 과천 중심부에 위치한 다른 단지와 비교하니 가격 차이가 커 보이는 효과를 거뒀다”며 “인근에 쓰레기 소각장과 유흥가가 위치한데다 정부과천청사역 근처에 조성되는 신설역(4호선 지식정보타운역)도 거리가 멀어 향후 과천지식정보타운 내 위치한 다른 단지보다는 시세차익을 거두기 힘들어 보인다”고 말했다. 이어 “인덕역세권개발이 진행되면 수혜를 입을 수 있겠지만 개발이 교통에 집중됐기 때문에 주변 환경 개선은 크게 이뤄지지 않을 것으로 보인다”고 덧붙였다.

전매제한 기간이 길다는 점도 단점으로 꼽힌다. 과천제이드자이는 분양에 당첨될 경우 10년 동안 전매가 제한된다. 거주의무 기간도 최대 5년으로 이 기간에는 전세를 줄 수도 없다. 단지 청약 자격도 까다로워 일반 사람들이 접근하기 쉽지 않다. 공공 분양 청약 방식에 따라 무주택자에게만 청약 자격이 주어지며 가점 순이 아니라 저축총액으로 당첨자가 선정된다. 공급 물량 중 80%가 특별공급, 나머지는 일반 공급이다.

공급물량이 많다는 점도 변수다. 앞으로 나올 과천지식정보타운의 물량도 만만치 않은데다 기존택지 재건축이 진행 중이라 공급물량이 많다. 여기에 과천3기 신도시 약 7000가구도 빠르면 내년부터 분양을 시작한다. 한 분양업계 관계자는 “전매제한으로 인해 예비청약자 대부분이 실수요자로 예상되는 만큼 과천이라는 말에만 현혹되지 말고, 청약 신청 전 임장활동을 꼼꼼히 할 필요가 있다”고 조언했다.

길해성 기자
금융투자부
길해성 기자
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