국토부 21일부터 단속 본격화···위반 시 최대 징역 3년·벌금 3천만원
담합 행위 음성적으로 진행···내부 고발 아니면 적발 어려워
정부가 부동산 시장 교란행위를 막기 위해 ‘부동산 시장 불법행위 대응반’ 가동을 앞두고 있다. 특히 집값 담합 행위를 집중 단속할 계획이다. 하지만 업계에선 집값 담합 관련 대화가 활발하게 이뤄지는 모바일 메신저 채팅방을 정부가 일일이 전수조사하기 어렵고, 단속 법규는 처벌 기준이 불명확해 실효성이 떨어진다는 지적이다.
17일 부동산 업계 등에 따르면 국토교통부는 21일부터 국토부 1차관 직속으로 설치하고, 전원을 ‘특별사법경찰관’(특사경)으로 구성하는 부동산 시장 불법행위 대응반을 가동한다. 15명 규모의 이들 조사반은 청약통장 불법 거래, 불법전매 등 시장을 교란하는 투기꾼 단속을 벌이거나 중요 사안에 대해선 직접 기획수사 한다. 또 전국 지자체에 지정된 부동산 특사경 480명과 함께 합동 수사나 조사를 벌이는 콘트롤타워 기능도 수행할 예정이다.
특히 21일부터 개정되는 공인중개사법 개정에 따라 ‘집값담합’이 형사 처벌(위반 시 3년 이하 징역·3000만원 이하 벌금) 대상이 되는데 특사경은 이를 집중 모니터링하기로 했다. 우선 아파트 단지 내 엘리베이터 안내문으로 이웃이나 부동산중개업소를 대상으로 일정 가격 밑으로 거래를 하지 못하도록 종용하거나, 플랜카드를 거는 등 공개적인 장소에서 집값 담합 관련 행위를 집중 단속할 계획이다. 아울러 온라인 커뮤니티 등을 이용해 특정 공인중개사 등에 대한 중개 의뢰를 제한하거나 이를 유도하는 행위도 처벌 대상이다.
다만 집값 담합 등 부동산 시장교란 행위가 대부분 음성적으로 이뤄지고 규모가 큰 만큼 단속 자체가 실효성이 없을 것이란 회의적인 목소리가 나온다. 담합 행위가 모바일 메신저나 사설 내부공동거래망, 인터넷 카페 등을 통해 이뤄지는 일이 많아 내부 신고·고발발 등이 아니면 잡아내기 어렵기 때문이다. 또한 정부가 단속을 대대적으로 예고한 만큼 담합 방법이 더욱 진화할 가능성도 적지 않다. 한 공인중개업계 관계자는 “집주인들의 집값 담합 관련 대화는 주로 온라인 입주민 카페 채팅방이나 모바일 메신저 채팅방에서 오고 가는데 이 많은 채팅방들을 정부가 모두 들여다볼 수 있을지 의문이다”며 “기존에 아무나 들어갈 수 있었던 채팅방도 암호화되는 등 외부인이 들올 수 없도록 조치들이 취해지고 있다”고 말했다.
또한 어디까지를 위법으로 판단할지 기준도 애매해 논란의 여지가 있다. 단순히 실거래가 정보를 공유했거나 현재 시장가격에 대한 개인적인 생각을 제시한 정도로도 처벌 대상이 될 가능성을 배제할 수 없어서다. 일부 주민들이 동시다발적으로 시세보다 높은 가격에 매물을 내놨다면 이를 단속 대상으로 봐야 하는지도 모호하다. 사정이 이렇다 보니 정부가 자칫 자의적으로 규제 범위를 판단할 수 있다는 우려가 나온다. ‘정당한 사유 없이 개업공인중개사 등의 중개대상물에 대한 정당한 표시·광고 행위를 방해하는 행위’ 같은 조항은 해석 여부에 따라 특정 행위를 범법으로 볼 수도, 합법으로 볼 수도 있어 기준이 모호할 수 있다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 “과거 집값 상승이 이뤄질 때 이런 담합행위들이 많이 나타났지만 실제 담합은 그래 오래 가지 않았다”며 “아울러 참여정부 당시 국토부와 공정거래위원회가 합동 단속에 나섰지만 목표했던 성과를 거두지 못했다”고 말했다. 이어 “개인별로 전부 다 자금이 필요한 시기가 다르고 어떤 사람은 급하더라도 빨리 팔아야 하는 사람이 있는데 이런 사람들을 거르고 진짜 담합행위를 범죄화 시키는 게 어려울 수 있다”고 덧붙였다.