3년간 책임임대차 계약···준공까지 못 구하면 임대료 부담해야
대형오피스 과잉 공급에 공실 우려 커져···“신규 오피스 수요 꾸준···문제될 수준 아냐”
프라임급 오피스 중 최대어로 불리는 ‘여의도 파크원’의 준공이 6개월여로 다가왔다. 3년간 책임임대차 계약을 맺은 포스코건설은 임차인 확보를 위해 본격적인 영업에 나선 모습이다. 은행·보험사·카드사 등 금융기관과 대기업 계열사 등이 관심을 나타내고 있는 것으로 알려졌다. 일각에서는 대형오피스 과잉 공급으로 공실 우려가 나오고 있지만, 신규 오피스에 대한 수요가 꾸준한 만큼 크게 문제될 수준은 아니라는 게 전문가들의 중론이다.
21일 건설업계 등에 따르면 여의도 파크원은 서울 여의도 IFC와 LG트윈 타워 사이에 위치한 복합 시설물이다. 오피스 타워1(A동·69층), 오피스 타워2(B동·53층), 쇼핑몰(8층), 호텔(31층) 등 총 4개 동으로 이뤄졌다. 연면적 63만㎡에 달하는 초대형 복합시설물은 올해 7월 준공을 앞두고 있다.
타워2는 최근 매각이 결정됐다. 파크원을 개발하는 ‘Y22 PFI’(Project Financing Investment)는 타워2의 매각 우선협상자로 NH투자증권을 선정했다. 연면적이 16만2217㎡(4만9070평)에 달하는 해당 건물에는 NH투자증권 본사가 옮겨올 예정이다. 이외에도 NH투자증권은 타워2를 통해 임대수익을 얻을 것으로 기대하고 있다. 호텔과 판매시설에는 일찌감치 페이어몬트 호텔과 현대백화점이 입주를 확정했다.
타워1도 입주자 확보에 분주한 모습이다. 특히 개발주체인 Y22 PFI는 타워1의 임대를 통해 수익을 확보할 전망이다. 이에 포스코건설은 최근 임차인 모집을 위한 본격적인 영업에 들어갔다. 포스코건설이 직접 나선 이유는 공사비만 1조1190억원에 달하는 파크원 공사를 수주하면서 오피스에 대해 3년간 책임 임차를 개발자인 Y22 PFI와 계약했기 때문이다. 이에 따라 포스코건설은 17만㎡(약 5만평)에 해당하는 오피스 물량을 책임져야 한다. 만약 준공 시점까지 임차인을 확보하지 못하면 매달 40억원, 연간 480억원 안팎(100% 공실 기준)을 부담할 수도 있다.
업계에선 여의도에 대형 오피스들이 대거 공급되는 만큼 포스코건설이 임차인을 안정적으로 확보할 수 있을지 주목하고 있다. 올해 여의도에서는 KB금융통합사옥(6만7683㎡), 여의도우체국(6만8431㎡) 등 신규 대형 오피스 빌딩이 문을 열 예정이다. 또 재건축에 들어간 사학연금회관(14만2145㎡)도 2022년 말에 새 단장을 한다. 이에 따라 포스코건설이 공실을 우려해 사옥을 인천 송도에서 여의도로 옮기는 게 아니냐는 소문도 무성했다.
하지만 포스코건설의 여의도 이전설은 현실 가능성이 낮아 보인다. 포스코건설은 2010년 송도 국제신도시에 있는 ‘포스코 이앤씨 타워’(Posco E&C Tower)로 사옥을 이전했다. 이후 2017년 부영그룹에 사옥을 매각하면서 임차인 신분으로 해당 건물을 사용 중이다. 포스코건설은 매각 당시 책임임차 기간 5년을 적용해, 2022년까지는 송도 사옥을 사용해야 한다.
상당수 전문가들은 공급 과잉 우려에 대해 오래 가지 않을 것이란 시각이 우세하다. 현재 여의도에선 최신 설비를 갖춘 신규프라임 오피스에 대한 수요가 지속되고 있어서다. 실제 2012년 여의도에 최종 준공된 서울국제금융센터(IFC1~3)의 경우 초기 공실률이 두 자릿수였지만, 이후 새 임차인을 찾으면서 공실 문제를 해소했다. 현재 1IFC의 공실률은 1.5%이고 2IFC는 8%, 3IFC는 13.7% 수준이다. 한 투자업계 관계자는 “주택시장이 새 아파트에 몰리는 것처럼 여의도 오피스 시장 역시 새 건물의 수요가 높다”며 “현재 공실 우려가 큰 것은 관리가 안 되거나 노후화한 오피스들이다”고 설명했다.
현재 타워1에는 여의도 금융업계와 일부 대기업의 계열사가 관심을 나타내고 있다. 포스코건설 관계자는 “오피스의 경우 통상 준공 6개월 전부터 임차인 모집을 시작하기 때문에 본격적인 영업활동에 들어갔다”며 “파크원은 호텔과 백화점이 같이 있는 있어, 임차사들에 ‘원스톱 비즈니스’ 제공이 가능한 만큼 임차인 모집이 유리할 것이다”고 전망했다.