SGI서울보증도 오는 20일부터 전세대출보증 제한···갭투자 방지 차원
직장이동, 자녀교육 실수요 일부만 제한적 허용
앞으로 시가 9억 원을 초과하는 고가주택 보유자는 주택금융공사(이하 주금공)나 주택도시보증공사(HUG) 등 공적보증처럼 민간보증인 SGI서울보증 전세대출까지도 받을 수 없게 된다. 정부가 갭투자를 차단의 일환으로 고가주택 보유자의 모든 보증부 전세대출을 막기 때문이다. 단 20일 이전에 보증부 전세대출 이용 중인 시가 15억 원 이하 주택 차주는 향후 3개월 안에 전셋집 이사 시 증액이 없는 조건으로 SGI서울보증을 이용할 수 있다.
또 20일 이후 보증부 전세대출을 받은 차주가 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되면 즉시 전세대출을 회수한다.
금융위원회는 16일 이 같은 내용을 담은 12·16 주택시장 안정화 방안 중 전세대출 관련 조치를 발표했다.
앞서 정부는 시가 9억 원 초과 고가주택 보유자에 대한 주금공과 HUG의 전세대출 공적보증을 지난해 11월 중순부로 제한한 바 있다. 이번 조치에 따르면 오는 20일부터는 사적보증인 SGI서울보증의 전세대출보증까지도 제한된다. 단 20일 이전에 전세계약을 체결했고 차주가 계약 사실을 입증한다면 적용이 제외된다.
또 고가주택 보유 차주가 20일 이전에 SGI서울보증의 전세대출보증을 이용 중인 경우 당해 만기 시 대출보증을 연장할 수 있지만, 전셋집 이사 또는 전세대출 증액이 수반될 경우에는 신규 대출보증이기 때문에 만기를 연장할 수 없다.
예를 들어 강서구 1주택(10억 원) 보유자 A씨가 자녀 교육 문제로 본인 집을 전세(보증금 6억원)로 주고 오는 3월 강남구에 전세(보증금 8억 원)로 거주 이전하면서 부족한 2억 원을 전세대출로 충당하려고 할 경우 기존에는 주금공, HUG에서는 대출보증 이용(연장)이 제한됐지만 오는 20일부터는 SGI에서도 대출보증이 불가능해진 것이다.
다만 전세대출 중단에 따른 급작스러운 주거불안을 방지하기 위해 20일 기준 시가 15억 원 이하 1주택 차주(SGI, 주금공, HUG 모두 해당)가 전셋집 이사로 증액 없이 대출을 재이용한다면 오는 4월 20일까지 한시적으로 SGI 보증을 1회 이용할 수 있다. 또 직장이동·자녀교육 등 실수요로 보유주택 소재 시·군을 벗어나 전셋집에 거주해야 할 경우도 예외적으로 허용된다. 다만 전셋집과 보유 고가주택 모두에 세대원이 실거주해야 한다.
이와 함께 오는 20일부터 차주가 전세대출보증을 받은 뒤 고가주택을 매입하거나 다주택자가 되는 경우에는 앞서 받은 전세대출이 회수된다. 이미 전세대출보증을 이용 중인 차주가 20일 이후 고가주택을 취득하거나 다주택자가 되면 전세대출을 즉시 회수하지는 않지만 만기 시에는 대출연장을 제한한다.
예를 들어 59세 무주택자 B씨가 오는 3월 전세대출 2억 원을 받아 강남 7억 원 전세로 거주하고, 내년 6월 은퇴 후 일산에 9억 원 고가주택(5억 원 전세 승계)을 구입 후 전세 만기인 2020년 3월에 입주할 계획이 있다. 기존에는 대출회수 규제가 없었으므로 전세 만기까지 대출을 이용할 수 있었지만, 앞으로는 고가주택 구입 시점에서 전세대출을 회수한다.
금융당국은 20일부터 보증기관과 함께 합동점검반을 구성해 주요 은행지점의 규제 적용상황을 점검하고 현장 문의‧애로사항에 대해 답변할 예정이다. 이번 규제 내용과 주요 적용 사례에 대한 실무매뉴얼은 이날 은행에 배포했다.
금융당국은 개별지도 등을 통해 전세대출보증 제한 규제를 우회하는 전세대출행위를 제한할 계획이다. 금융위는 “무보증부 전세대출 취급현황을 금융회사 단위로 모니터링해 규제 시행 이후 대출이 증가하지 않도록 감독할 것”이라며 “필요시 세부 취급내역을 분석해 전세대출 규제 회피수단으로 이용된다고 판단되면 해당 금융회사에 대한 공적보증공급 제한 등 추가조치를 시행할 예정”이라고 말했다.