내년 6월까지 다주택자 퇴로 기회 열려···공급 물량 출현에 한시적 시장 안정화 기대
내년부터 종부세 세율 상향과 공시가 현실화로 보유 부담 강화
2년 미만 보유 주택 양도세율도 인상···머지 않아 매물 품귀 현상 재현될 가능성 제기
15억원 대출 유무 기준으로 주택 서열화 더욱 공고해져 ‘강남 그들만의 리그’ 우려도

홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 김현미 국토부 장관, 홍 부총리, 김현준 국세청장. /사진=연합뉴스
홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 16일 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 관계부처 합동브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 은성수 금융위원장, 김현미 국토부 장관, 홍 부총리, 김현준 국세청장. /사진=연합뉴스

 

정부가 16일 내놓은 부동산시장 안정화 대책은 대출을 조이고 세금 부담은 늘린 것이 핵심이다. 이와 함께 시장 전문가들이 문제를 제기한 공급 축소에 대해서도 다주택자들을 대상으로 한시적 세제 혜택을 제시함으로써 씨가 마른 시장의 공급 물량에 숨통을 틔워주었다. 이른바 대출·세제·공급의 종합세트다. 내년부터 보유세 부담이 가중되는 데다 한시적 다주택자 양도세 중과 배제 등으로 매물이 출현함으로써 한시적으로 시장가격 안정화에 일정 부분 도움을 줄 것으로 기대된다.

◇절세 매물로 매마른 시장 숨통 틔우지만···“중장기적으론 한계” 지적도

정부가 발표한 주택시장 안정화 방안에 따르면 하루 뒤인 오는 17일부터 내년 6월말까지 다주택자가 조정 대상 지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도할 경우 양도세 중과 배제와 장기 보유 특별공제가 적용된다. 현재는 다주택자가 조정 대상 지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10%p, 3주택자는 20%p의 양도세가 중과되고, 장기 보유 특별공제 적용도 배제된다.

정부는 이와 함께 2021년 이후 양도분부터 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율도 인상하기로 하고 법 개정을 추진할 예정이다. 현행대로라면 주택은 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(다주택자가 조정 대상 지역 내 주택을 매각할 땐 10~20%p 중과)을 적용하고 있다. 그러나 2021년 양도분부터는 1년 미만 보유 주택은 양도세율을 50%로 10%p 인상하고, 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 현행 기본 세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용하게 된다.

정리해보면 종합부동산세 등으로 내년부터 보유세에 대한 부담이 대폭 늘어나게 되는데, 한시적으로 내년 6월까지만 다주택자에게 세제 혜택을 제공함으로써 시장에 주택 물량을 일시적으로 푸는 것이다. 임대사업자들에 대해선 거주 요건을 강화함으로써 임대사업자들의 어려움도 커졌다. 양지영 R&C연구소 소장은 “이번 대책은 내년부터 보유에 대한 압박감이 강화되는 속에서, 다주택자의 매물이 내년 6월까지 시장에 출현하게 유도한 것”이라며 “한마디로 이번 주요 정책의 대책은 '빨리 집 팔아라'라고 다주택자들에게 기회를 준 정책이다. 때문에 일정한 소득이 없는 고령 다주택자들의 매물이 유예기간인 내년 6월말까지 시장에 나오면서 안정화에 도움을 줄 것으로 보인다”고 전망했다. 박원갑 KB부동산 수석위원 역시 비슷한 분석을 내놓았다. 박 위원은 “공시가격을 현실화하고 재산세나 종합부동산세 등 보유세 부담이 대폭 늘어날 것”이라며 “세 부담이 커지는 만큼 조정 대상 지역 내 다주택자들은 양도세 중과를 피하기 위해 10년 이상 보유한 주택을 매각할 가능성이 있다”라고 내다봤다.

문제는 그 이후다. 중장기적으로 봤을 때 장기 보유 특별공제 10년 보유 기간 적용으로 나오는 매물이 한정적일 수 있다는 점과 1세대 1주택자(실거래가 9억원 초과)에 대한 장기 보유 특별공제율에 거주 기간 요건 추가, 2년 미만 보유 주택 양도세율 인상 등까지 대책으로 나오며 내년에 이들의 매물이 시장에 나오기 힘들어졌기 때문이다. 다주택 양도세 중과 배제가 끝나는 내년 6월 이후에는 다시 매물 품귀 현상으로 집값 상승 악순환을 반복할 가능성이 크다고 전문가들은 입을 모은다.

◇거래가 ‘15억원’으로 대출 유무 나뉘며 주택 서열화 공고해질 듯

한편 정부는 개인사업자·법인 등 모든 차주의 투기과열지구·투기지역 주택담보대출에 대해 LTV를 축소했다. 시가 9억원 기준으로 이를 초과할 경우 9억~15억원 미만의 주택에 대해선 초과분에 대해 LTV를 20%만 적용한다. 또 15억원 이상의 주택을 초고가 아파트로 규정하고 이 금액대 주택에 대해선 매입 시 주택담보대출을 아예 금지했다.

전문가들은 이에 대해 현금 부자만 서울 집을 살 수 있게 하는 대책이라고 입을 모은다. 양 소장은 “갭투자자들을 막는 데는 도움이 되겠지만 서민과 실수요자 등 선의의 피해자를 낳을 수 있으며 현금 부자들을 위한 잔치가 될 수 있다”고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “일정 금액 구간의 담보대출을 현격하게 줄이거나 아예 불허한다는 것은 주택시장을 대출 없이 살 수 있는 주택과 그렇지 않은 주택으로 이원화시키는 것”이라며 “이런 식이라면 아예 중산층 이하 계층은 서울에서도 대출 없이 집을 사면 안 된다는 의미가 된다. 결구 현금 부자만의 자산 증식을 부추기게 될 것”이라고 지적했다.

 

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