부동산정책
[12·16 부동산 대책] 15억 이상 고가주택 구입시 주담대 금지된다
  • 노경은 기자(nice@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.12.16 14:01
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정부, 16일 주택시장 안정화 방안 발표
시가 9억 원 초과주택 담보대출 요건 강화···9억 원 초과분에 대해선 대출 20%만
공시가격 현실화 등 통해 주택 보유부담도 강화
서울 5개구 37개동 민간택지 분양가 상한제 적용지역도 추가로 풍선효과 차단
공급물량 확대는 차질없이 추진 목표
남산에서 바라본 서울 아파트 전경 / 사진=연합뉴스
남산에서 바라본 서울 아파트 전경 / 사진=연합뉴스

정부가 서울을 중심으로 한 수도권 지역의 주택시장 급등세를 잡기 위해 안정화 방안을 발표했다. 문재인정부 들어 18번째 부동산 정책인 12·16 부동산 대책에는 투기적 대출수요 규제를 강화함과 동시에 주택 보유부담을 늘리는 형태의 강도 높은 대책이 담겼다.

서울 강남권 등 시가 15억 원이 넘는 아파트를 거래할 때에는 주택담보대출이 금지되고, 주택가격 구간에 관계없이 적용하던 담보인정비율(LTV)은 9억 원을 기준으로 구간을 나눠 더욱 깐깐히 심사하게 된다. 9억 원 이하분에 대해선 LTV가 종전대로 40%가 적용되지만, 9억 원을 초과하는 주택은 초과분에 대해 LTV가 20%만 적용된다. 민간택지 분양가상한제 적용지역도 대폭 늘어났다.

정부는 16일 정부서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부장관 주재로 이 같은 내용을 담은 주택시장 안정화 방안을 발표했다.

이번 시장 대책은 크게 네 가지로 ▲투기적 대출수요 규제를 강화 ▲주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완 ▲분양가상한제 적용지역 확대 ▲실수요자를 위한 차질없는 공급 확대를 골자로 한다.

◇투기적 대출수요 규제 강화

세부적으로 정부는 투기적 대출수요 규제 강화 차원에서 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보인정비율(LTV)를 추가 강화했다. 현재 투기지역이나 투기과열지구 주택담보대출은 LTV 40%를 적용중이나 앞으로는 개인사업자, 법인 등 모든 차주의 규제지역 주택담보대출에 대해 시가 9억 원을 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율을 차등 적용하게 된다. 이에 따라 9억 원 이하분에 대해선 LTV를 40% 적용하고 9억 원 이상의 초과분 주택에 대해선 LTV를 20% 적용한다. 예를 들어 14억 원의 주택을 매입시 현행대로라면 5억6000만 원의 담보대출을 받을 수 있지만, 앞으로는 최대 4억6000만 원까지만 나와 대출한도가 대폭 줄어든다. 뿐만 아니라 시가 15억 원을 초과하는 초고가 아파트에 대해선 주택구입용 주택담보대출이 전면 금지된다.

주택담보대출의 실수요 요건도 강화된다. 현재 규제지역 내 1주택 가구는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택가구는 고가주택(공시가 9억 원 초과)을 구입하는 경우 2년 내 전입 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있다. 하지만 앞으로는 고가주택 기준이 시가 9억 원으로 바뀌고 전입, 처분 의무 기간도 1년으로 줄어든다. 연간 소득 대비 총 대출 원리금 상환 비율인 DSR 관리도 강화된다.

사업자들에 대한 대출 관리도 강화된다. 주택임대업·매매업 외 사업자에 대해 투기지역 내 주택 구입목적 주택담보대출이 금지됐는데, 앞으로는 투기과열지구까지 적용 범위가 확대된다. 주택임대업 개인사업자대출은 현재 1.25배 이상인 RTI(임대업 이자상환비율)이 1.5배 이상으로 강화된다.

◇과세 강화·공시가 현실화

주택 보유에 따른 세 부담이 늘어나고 양도소득세 요건도 까다로워진다. 정부는 종합부동산세 세율은 최대 0.8%p 인상하는 등 상향 조정했다. 일반의 경우 0.1~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 이상 보유가구는 0.2~0.8%p의 종부세 세율이 인상된다. 또 조정대상지역 2주택자의 종부세 세부담상한은 200%에서 300%로 확대된다.

양도소득세의 경우 1가구 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건이 추가된다. 현재는 거주기간과 관계없이 보유기간 기준으로 최대 80% 특별공제가 적용됐다. 앞으로는 실거래가 9억 원 초과 1주택자에 대해 보유기간 뿐 아니라 거주기간까지 요건으로 두도록 했다. 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 때에는 주택 수에 분양권도 포함하도록 하는 내용도 담겼다. 이밖에 2년 미만 주택보유자의 경우 양도소득세율은 1년 미만의 경우 50%(기존 40%), 1~2년의 경우 40%(기존 기본세율)로 인상된다.

공시가격 현실화도 추진된다. 정부는 올 초 공시가격부터 형평성 개선을 추진중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황이다. 이에 내년도 공시가는 시세변동률을 모두 반영한다. 특히 고가주택을 중심으로 현실화율을 우선 제고하겠다는 방침이다.

◇민간 상한제 적용지역도 대폭 확대

민간택지 분양가상한제 적용 대상 지역도 대폭 확대됐다. 정부는 지난달 7일 서울 강남권을 중심으로 27개 동을 민간택지 분양가상한제 지역으로 적용한 바 있다. 이번에는 서울 13개구 전 지역과 5개구 37개동, 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동을 추가했다. 서울 평균보다 높거나 수도권 평균의 1.5배를 넘는 집값 상승 선도지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 영등포, 마포, 성동, 동작, 양천, 용산, 서대문, 중구, 광진구와 경기 과천, 광명, 하남시가 포함됐다. 이밖에 주요 정비사업 이슈가 있어 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서, 노원, 동대문, 성북, 은평) 37개동은 정비사업 등 이슈지역으로 상한제 적용 지역에 들어갔다. 정부는 새로 지정한 지역에 대해 17일자로 상한제 효력이 발생한다고 밝혔다.

시장 거래질서 조사체계도 강화한다. 자금조달계획서를 활용해 고가주택에 대한 자금출처를 국세청이 전수 분석하고, 탈세혐의자는 예외없이 세무조사한다는 방침이다. 자금조달계획서 제출대상은 현행보다 확대하고 신고항목은 구체화한다. 특히 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산 법인의 탈루혐의가 정밀 검증 대상이 될 전망이다. 이밖에 실거래 조사 및 정비사업 합동점검도 상시화한다.

◇실수요자 위한 공급 확대

서울 도심 부지 4만호의 승인도 가속화한다. 정부는 30만호 계획의 조속한 추진을 위해 서울시 4만호 외 26만호 입지발표를 완료하고 연내에 15만호 지구지정을 완료할 계획이다. 지구지정을 완료한 지역은 내년 상반기까지 지구계획수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상에 착수한다는 계획이다.

이밖에 관리처분인가 이후 단계를 진행중인 정비사업장에 대해선 서울시 주도하에 빠른 추진을 지원한다. 현행대로라면 철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 두 달 가량 소요되나 서울시 주관으로 정비사업 텟크포스를 운영해 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인을 사전에 제거해 공급축소 우려를 최소화한다는 방침이다.

홍남기 경제부총리는 “지난해 9·13 대책 이후 전국적으로 안정세를 유지해 왔지만 최근 서울 등 일부 지역에서 국지적 과열현상이 재현되고 있다”며 “주택은 불로소득을 위한 투기수단이 돼선 안 된다. 주택을 통한 불로소득은 어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠다. 이번 대책이 주택 투기수요를 근본적으로 차단하고 주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하는 데 초점을 맞췄다”고 말했다. 이어 그는 “필요할 경우 추가 세제, 대출 대책을 시행할 것이며 주택수요와 공급 측면에선 내년 상반기에 종합대책을 마련해 발표하겠다”고 덧붙였다.

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