일반 청약 경쟁률 317.62대 1···청약 증거금만 7조7499억원 몰려
우호적인 리츠 투자 환경, 우량 자산 편입 등은 주가에 긍정적인 요인
길지 않은 오피스 임대차 계약은 배당 불확실성 높이는 부분
NH프라임리츠(엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사)가 공모에서 흥행을 보인 가운데 내달 5일 증시 상장 이후에도 이같은 분위기를 이어갈 지 주목된다. 자산에 편입된 부동산들이 우량하다는 점은 긍정적이지만 일부 자산들의 잔여 임차계약 기간이 얼마 남지 않았다는 점은 리스크 요인으로 분석된다.
21일 NH프라임리츠 상장 주관사인 NH투자증권에 따르면 지난 18일부터 20일까지 진행된 NH프라임리츠의 일반 공모 청약 경쟁률은 317.62대 1로 집계됐다. 일반 공모 배정 물량 976만주에 30억996만2020주가 몰려 청약 증거금만 7조7499억원에 달했다. 이는 국내 상장 공모 리츠(REITs·부동산투자회사) 중에서 가장 큰 규모다.
NH프라임리츠가 이같이 뜨거운 반응을 얻게 된 배경에는 우선 리츠를 둘러싼 우호적 환경이 있다. 올해 초만 하더라도 기준금리 인상 등 주요국들의 통화정책 정상화 전망이 우세했다. 그러나 경기 침체우려가 발생하면서 미국 연방준비제도(Fed)와 한국은행 등이 다시 기준금리 인하에 나섰고 저금리 환경이 고착화된 모습을 보였다. 이에 시중금리 대비 높은 배당 수익률을 제시하는 리츠들이 각광받게 된 것이다.
더구나 NH프라임리츠는 프라임 오피스에 투자한다는 점에서 투자자 관심을 높게 받았다. 프라임 오피스란 주요 업무 지구 내 위치한 9000평(약 3만㎡) 이상 빌딩 중 위치와 접근성, 인지도 등이 상대적으로 우수한 빌딩을 의미한다. NH프라임리츠는 서울스퀘어, 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 삼성SDS타워 등 4개 핵심 자산을 기반으로한 수익증권으로 포트폴리오를 구성하고 있다.
내년 경기 전망이 계속 어두운 데다 편입 자산의 안정성을 고려하면 상장 후에도 긍정적인 흐름이 나타날 것이라는 전망이 나온다. 실제 내년 한국경제 상황이 좋지 않다며 모건스탠리, 뱅크오브아메리카-메릴린치(BoA-ML) 등 글로벌 투자은행(IB) 11곳 중 7곳은 내년 한국은행의 기준금리 인하를 점쳤다. 삼성증권, 신한금융투자 등 국내 증권사들도 내년 최소 한 차례 기준금리 인하를 예상하고 있다. 기준금리가 인하되면 상대적으로 리츠의 매력이 높아진다는 것이다.
편입자산의 안정성도 NH프라임리츠의 전망을 밝게하는 요인이다. NH프라임리츠에 편입된 자산들이 핵심 업무에 위치해 있다보니 자산 자체에 대한 안정성이 높은 편이다. 부동산 시장이 악화되더라도 입지적으로 좋은 위치에 있다보니 가격 방어력과 회복력이 상대적으로 높다. 게다가 향후 자산 가치 상승에 따른 시세 차익도 기대해볼 수 있다.
반대로 리스크 요인도 있어 다른 상장 리츠들과는 다른 모습을 보일 것이라는 의견도 존재한다. 일부 자산에서 임대차 계약 만료가 곧 도래하기 때문이다. 입지적인 장점에 임차 수요가 높다고는 하지만 만일 임대차 계약이 끝나 공실이 상당 기간 발생할 경우 NH프라임리츠의 배당 재원이 줄어들 수 있는 것이다.
특히 삼성물산 서초사옥은 2층에서 32층까지 삼성화재가 임차하고 있는 상황인데, 임대 만료 기간이 2.2년밖에 남지 않은 상태다. 서울스퀘어의 경우 임대차 기간이 18.8년인 위워크와 10.2년인 SK해운을 제외하면 임차 기간이 10년을 넘는 임차인이 없다. 잠실SDS타워는 평균 잔여 임차 계약 기간이 4.5년, 강남N타워는 6년 수준이다.
한 증권업계 관계자는 “롯데리츠가 상장하자 마자 급등하고 이리츠코크렙이 올해 상승률이 높았던 것은 이들의 관계사가 책임 임차로 나선 영향이 컸다. 특히 이리츠코크렙은 당초 약속했던 배당을 꾸준히 지키는 모습을 보여주면서 주가가 상승하기 시작했다”며 “리츠 투자자들은 장기적인 배당수익을 기대하고 투자에 나서는 만큼 안정적이고 꾸준한 배당 수익이 가능할 것인지가 앞으로 중요하다”라고 밝혔다.