롯데리츠, 공모가 대비 30% 올라···다른 리츠들도 가파른 상승세
안정적인 현금흐름 기대하는 투자 수요 영향
리스크도 존재···시가배당률 비교, 리츠 안정성 등 따져야
국내 증시에서 리츠(REITs·부동산투자회사) 열풍이 불고 있는 가운데 투자 리스크도 감안해야 한다는 목소리가 나오고 있다. 안정적인 배당 수익이 리츠 투자의 핵심으로 꼽히는데, 주가가 치솟을 수록 시가배당률이 낮아져 투자 효율이 떨어질 수 있는 까닭이다. 이밖에 편입 부동산의 안정성이나 가격 전망, 기준금리 추이 등도 살펴봐야 한다고 조언한다.
◇ 롯데리츠에서 다시 확인된 공모 리츠 열풍
31일 한국거래소에 따르면 롯데리츠 주가는 상장 첫 날인 전날 가격제한폭(30%)까지 상승한 6500원을 기록했다. 공모리츠가 상장 첫 날 상한가를 기록한 건 이례적으로 그만큼 투자자들의 수요가 높았다는 것을 보여줬다. 롯데리츠는 31일에는 전날과 같은 가격에 장을 마쳤지만 장중 9.23%까지 상승하는 등 강한 매수세가 나오기도 했다.
이같은 모습은 이미 다른 리츠에서도 나타난 현상이다. 지난해 8월에 상장한 신한알파리츠는 올해 1월 2일 5620원에서 이달 30일 8460원까지 50.5% 상승했다. 같은 기간 코스피가 2.4% 가량 상승한 것을 감안하면 압도적인 상승률이다. 지난해 6월에 상장한 이리츠코크렙 역시 올들어 45.4% 상승했다. 상대적으로 시장의 관심을 받지 못했던 에이리츠 역시 올해에만 34% 올랐다.
리츠가 이처럼 큰 관심을 받는 배경에는 안정적인 배당 수익 기대감에 있는 것으로 분석된다. 최근 미·중 무역분쟁, 일본의 화이트리스트(수출 우대국) 제외 조치, 국내 경제 성장률 하락 등 대내외 불확실성에 저금리 기조가 이어지면서 안정적인 현금흐름을 원하는 투자 수요가 나타났다. 즉, 예금이나 적금으로 자산을 불리기에는 금리가 낮고 증시에 적극 투자하기에는 리스크가 커지면서 리츠에 대한 관심이 높아진 것이다.
여기에 정부의 리츠 활성화도 한몫했다. 정부는 지난해 말 기준 6조원 규모인 공모 리츠·펀드 시장 규모를 2021년까지 60조원으로 늘리겠다며 세제 혜택 등을 추진하겠다고 밝혔다. 공모 리츠에 5000만원 한도로 3년 이상 투자하면 배당소득에 대해 분리과세하는 안 등을 추진 중이다.
◇ 리츠 투자도 리스크 존재···시가배당률, 리츠 안정성 등 살펴봐야
리츠 투자 열풍과 동시에 리스크도 함께 감안할 필요가 있다는 목소리가 나온다. 리츠 역시 다른 투자 상품들처럼 투자 효율이 떨어지거나 원금 손실을 일으킬 수 있는 요인들이 있는 까닭이다. 한 자산운용사 관계자는 “리츠 투자에서 중요한 부분은 투자금 대비 배당 수익률과 배당의 지속성”이라며 “이에 대한 분석과 판단 없이 섣불리 투자에 나서면 손해를 볼 수 있다”라고 밝혔다.
전문가들은 우선적으로 시가배당률을 살펴봐야 한다고 조언한다. 시가배당률은 배당금이 현재 주가의 몇 ‘퍼센트’(%) 인지를 나타내는 것을 말한다. 리츠 측에서 제시하는 목표 배당 수익률은 공모가 기준으로 산정되는 경우가 많다. 이번에 상장한 롯데리츠의 내년 6월 말 목표 배당 수익률은 연 6.35%인데 이는 공모가 5000원을 기준으로 한 것이다. 이를 단순 역산하면 주당 317원 수준으로 주가가 7000원일 때는 예상 배당 수익률이 연 4.52%로 낮아진다.
시가배당률을 다른 자산의 기대 수익률과도 비교해봐야 한다. 예컨대 리츠의 시가 배당률이 안전자산으로 분류되는 예금이나 적금의 이자율, 국채 금리 등과 큰 차이가 없다면 리츠 투자의 매력은 낮아진다. 반대로 이들 자산보다 리츠의 시가 배당률이 높다면 리츠 투자의 매력은 상대적으로 높아진다. 기준금리가 낮아질 때 리츠가 각광받는 것도 이러한 이유 때문이다.
여기에 배당가능 수익이 증가할 지 여부도 중요하다. 주가가 상승해 시가 배당률이 낮아지더라도 향후 리츠의 배당가능 이익이 증가할 것이 예상되면 투자 매력이 높아진다. 임대료의 상승이나 공실률 하락, 대출 이자의 감소, 부동산 가격의 상승 등은 배당가능 이익을 높이는 요인이다. 반대의 경우에는 배당가능 이익을 줄어들게 해 투자 효율을 낮춘다.
