상업지역, 현행법상 일조권 확보 위한 이격거리 제한 없어···“소송 제기해도 승소 가능성 낮아”
최근 부동산 시장에서는 주상복합단지가 인기를 끌고 있습니다. 대부분 상업지역에 지어지다 보니 업무지역과 가깝고, 상업시설이 많아 편리한 삶이 가능하기 때문인데요. 아울러 교통·편의시설을 쉽게 이용할 수 있다는 장점을 갖췄습니다. 수요자의 관심이 높아지자 주상복합단지는 점차 늘어나는 추세입니다.
다만 주상복합단지에 입주할 경우 고려해야 할 부분이 있습니다. 바로 일조권(햇빛을 향유할 수 있는 권리) 문제인데요. 일조권은 법으로 보호받는 중요한 권리입니다. 일정 시간 이상 햇빛을 받아야 사람의 건강을 유지할 수 있기 때문입니다.
이에 따라 건축법 제61조에서는 공동주택의 일조권을 확보하기 위해 건축물 사이의 이격 거리를 제한하고 있습니다. 건축물이 신축돼 일조권이 침해된다면 공사금지가처분 신청이나 손해배상청구 소송을 할 수 있습니다. 아울러 채광성·조망권·사생활 등을 보장하는데 도움이 됩니다.
상업지역에 건축되는 주거용 건물에 대해서는 일조 등의 확보를 위한 이격 거리 제한에 관한 규정이 없습니다. 이에 따라 상업지역 안에 위치한 주거용 건물의 경우 일조권 침해가 발생하더라도 가해 건물을 상대로 손해배상청구 소송이나 공사금지가처분 신청을 진행해 이길 가능성이 주거지역에 비해 낮은 편입니다.
또한 상업지역은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 의해 일반적인 상업·업무기능을 담당하기 위해 마련된 지역이기 때문에 원칙적으로 주거를 위한 지역이 아닙니다. 따라서 고층 건물이 건축될 것을 예정하고 있는 상업지역에서는 일조권 침해가 수인한도를 초과했다고 보지 않는 경우가 많아 어려운 소송이 될 수 있습니다.
이때 손해배상청구권이 인정되더라도 일반적으로 발생하는 손해 전부를 배상받기는 어렵습니다. 수인한도를 초과하는 일조권 침해가 발생할 경우 통상적으로 시가의 3~5% 재산가치 하락 정도의 손해가 발생한 것으로 판단합니다. 주거지역 내 일조 침해의 경우에는 통상 손해의 70%만을 손해배상액으로 인정하는 반면 상업지역은 재산가치 하락액의 30%만을 손해배상액으로 인정하고 있습니다.
끝으로 전문가의 의견을 들어보겠습니다. 일조권 소송 전문가인 이승태 법무법인 도시와 사람 대표 변호사는 “상업지역의 경우 일반적인 상업·업무기능을 위한 지역이며 건축법상 높이제한 규정도 적용되지 않는다”며 “이에 따라 고층 건물이 신축될 것을 예상할 수 있기 때문에 주상복합 거주민의 일조권 침해 주장이 쉽게 받아들여지지 않는 편이다”라고 말합니다. 또 “입증할 수 있는 자료를 철저하게 수집한 후 법적으로 신속하고 정확하게 대응해야 한다”고 조언했습니다.