시사저널 2020 부동산 대전망서 투자전략 밝혀
서울 인구 점점 오른 뒤 엑소더스 시작됐지만 서울세력권 내 인구수는 지속증가 중
서울 집값이 거침없는 오름세를 보이고 있다. 일각에선 지나치게 부풀어 오른 거품이 꺼질 때가 됐다고 말하기도 하지만 집값 상승론자들은 공급 축소까지 이어지면서 앞으로 서울 집값은 더욱 오르고 진입 장벽이 높아질 것이라고 예측한다. 이처럼 전문가들 사이에서도 집값 향배에 대한 입장이 팽팽하게 엇갈림에 따라 장기간 지속되는 저금리 기조에 부동산에 첫 발을 내딛으려는 투자자들은 더욱 갈피를 잡지 못하는 상황이다.
채상욱 하나금융투자 건설부동산 애널리스트는 8일 시사저널이 주최한 2020년 부동산 대전망에서 서울세력권에 투자할 것을 조언했다. 그가 말하는 서울세력권이란 업무는 서울, 주거는 경기도인 사람들이 살아가는 생활권을 지칭하는 말로 통근과 통학 비중이 높은 곳을 뜻한다. 채 애널리스트는 “행정구역상 서울의 인구는 정점에 다다르며 일부 유출도 진행되고 있지만 서울세력권 내 숫자는 지속증가 중”이라며 “전국의 1억2000만㎡ 업무시설 면적 가운데 서울에 5400만㎡의 업무시설이 밀집돼있는 점이 서울세력권의 근본 중 하나이자 투자의 근거가 된다”라고 밝혔다.
그는 통근통학자 수와 비중을 기준삼아 경기권을 4개의 그룹으로 분류했다. 통근통학비중이 ▲31% 이상 준서울 ▲21~30% 서울세력권 ▲11~20% 준서울세력권 ▲10% 미만인 지역은 비서울세력권으로 구분지었다. 채 애널리스트가 하나금융투자 자료에 기반해 분석한 바에 따르면 준서울에는 광명시, 과천시, 구리시, 하남시, 성남(분당구), 고양(덕양구)가 해당된다. 서울세력권에는 고양시, 남양주시, 성남시, 부천시, 안양시, 의정부시, 김포시, 의왕시 등이 대상이 되고, 준서울세력권에는 용인시, 파주시, 광주시, 군포시, 양주시, 양평군, 인천광역시가, 비서울세력권에는 수원시, 화성시, 평택시, 안산시, 시흥시, 이천시, 오산시, 동두천시, 가평군, 연천군 등이 포함된다. 이어 채 애널리스트는 투자포인트로 통근통학률이 이미 높거나 앞으로 변화가 예상되는 지역을 눈여겨볼 필요가 있다고 조언했다.
한편 그는 주택부동산 정책과 주택가격에 대해 얘기하면서 정부를 평소에는 장막 뒤에 있으나 때로는 전면에 나타나 영향력을 행사하는 절대적 존재라고 표현했다. 그러면서 지난 6년간 집값 상승은 택지 과공급 해소를 위한 시장 부양책의 영향력이 나타난 것이며, 지난해는 사실상 양도세 5년 감면 등을 담고있는 2013년 4·1 부동산 부양책의 피날레였다고 분석했다. 특히 지난 6년 중 2014~2016년의 경우 장기미착공 프로젝트 파이낸싱에 신음하던 건설사들이 분양을 통해 택지소진을 마친 시점이었고, 이는 구도심인 서울, 부산 대구 등의 정비사업 강세로 연결된 것이었다고 설명했다. 결국 정부는 2016~2018년 급등으로 3기신도시를 기획하는 역사를 반복한다는 것이다. 채 애널리스트는 3기신도시와 관련해 “GTX와 신안산선, 신분당선 2단계 연장 등 교통인프라 확충을 동반하기 때문에 서울 접근성이 높아져 신규 개발 및 분양시장에 도움이 될 것으로 판단한다”고 말했다.