준공 후 미분양 주택 확대에 집값도 25개월 연속 하향 곡선
업계 “서울 타깃의 대책 뿐 아니라 지방 부동산 위한 조치도 필요”
서울 강남의 한 아파트 단지가 3.3㎡ 당 1억 원 수준에 실거래가 성사되는 등 집값이 급등세를 타고 있는 사이 지방에서는 미분양이 쌓이고 있다. 특히 건설업계의 돈맥경화로 이어질 수 있는 악성 미분양 세대가 갈수록 늘어남에 따라 업계에서는 꺼져가는 지방 부동산 시장 불씨를 살릴 수 있는 특단의 대책이 나와야 한다고 입을 모은다.
9일 국토교통부에 따르면 지난 8월 지방의 미분양 물량은 직전달인 7월 5만1740가구에서 5만2054가구로 0.6% 증가했다. 특히 악성 미분양이라고 일컬어지는 준공 후 미분양도 증가세다. 이처럼 불 꺼진 집이 증가하면서 집값도 하락곡선을 그리고 있는 것으로 집계됐다. 한국감정원 지방 아파트 매매가격을 보면 지난달 0.23% 떨어졌는데, 이는 지난 2017년 8월 이후 25개월 연속 하향곡선을 그리는 것이다. 지역별로 보면 경북은 46개월, 경남은 45개월째 아파트값이 하락세를 보이고 있다. 울산은 30개월, 제주와 강원은 각각 17, 18개월 동안 집값이 떨어지고 있다.
지방 부동산 침체의 원인은 지역별로 다양하지만 공급확대 및 지역경제 침체가 주된 이유로 꼽힌다. 실제 지방 부동산 시장 침체의 시발점으로 꼽히는 울산, 경남 지역의 경우 조선업 등 지역 경제 위축과 함께 최근 3년간 신규 공급까지 증가하면서 물량 리스크까지 겹쳤다. 경남의 2015년부터 2018년까지 3년간 아파트 공급 물량은 4.2% 증가해 직전 3년의 증감률(2.8%)보다 높다. 게다가 부산, 울산, 경남의 가계대출은 144조 원으로 수도권 다음으로 가장 많았고(13.6%), 주택담보대출 연체율은 울산·경남 기준 평균 1.75%로 전국 최고 수준을 기록했다.
이러한 영향으로 주택도시보증공사(HUG)의 올해 4월 말 기준 분양보증사고는 경남이 2022억원으로 전국 최고를 기록하는 등 주택시장 침체가 금융리스크로 악화되고 있다. 정부도 지방 미분양 적체 현상의 심각성을 인식하고 있다. 홍남기 경제부총리겸 기획재정부 장관은 지난 2일 기재부 국정감사에서 “지방 미분양을 해소할 수 있는 보완적 맞춤형 대책이 필요하다”고 말했다.
이에 전문가들은 어려운 지역 경기 상황과 주택 경기의 악화가 연체율 상승과 프로젝트파이낸싱 부실 등의 금융 리스크로 전이될 가능성에 대한 경고를 내놓고 있다. 허윤경 건산연 주택도시연구실장은 “모두가 서울 집값만 쳐다보는 사이 주택시장 침체로 지방의 지역 경기, 가계, 기업 모두 어려운 상황이 장기화되고 있다”며 “지방의 어려움을 제대로 인식하고 금융 리스크로 전이되기 전에 미분양관리지역에 대해서는 신속한 조치가 필요하다”고 지적했다. 그러면서 지방 주택시장 위축에 선제 대응하는 차원에서 선별적인 정책 지원이 필요하다고 제안했다.
허윤경 주택도시연구실장은 “부산, 울산, 경남처럼 금융리스크가 현실화할 가능성이 큰 미분양 관리지역에 대해서는 대출 규제를 완화하고 환매조건부 미분양 매입 등을 시행할 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 연구원은 이와 함께 다주택자가 주택을 매입할 수 있도록 주택도시보증공사의 보증 건수제한을 완화하고, 주택도시기금의 민간임대주택 매입자금 대출도 재개할 것을 제안했다.