국토부, 민간택지 분양가 상한제 적용위한 주택법 개정안 내용 12일 공개
전매기한 확대···최대 10년까지 늘리고 특이사유로 인한 매각주택은 LH가 우선매입
분양당첨자, 공공택지처럼 일정기간 거주 의무화 추진도
민간택지 분양가 상한제 적용기준이 발표됐다. 김현미 국토교통부 장관이 지난 7월 초 국회 국토교통위원회 전체회의에서 도입검토 의사를 밝힌 지 약 한 달 만이다. 국토부는 적용기준이 강해 지난 5년간 반영된 적이 없었던 적용요건을 완화함과 동시에, 로또분양 우려를 의식한 듯 당첨자의 거주요건 강화 및 매도 요건 강화 등의 내용도 추가로 담았다.
다만 이번 발표 안에는 법안 개정안만 담겨있을 뿐 구체적인 상한제 지정 지역과 시기에 대해서는 ‘시장상황을 종합적으로 고려해 추후 별도로 발표하겠다’며 뒤로 넘겼다. 다시 말해 정부가 집값이 급등한 부동산 시장에 매를 드는 시기는 정해지지 않았다. 정부가 언제 강남 등 시장에 회초리를 들지가 오늘 발표의 관건인데 발표내용에 알맹이가 빠졌다는 비판을 피할 수 없을 것으로 보인다.
12일 국토교통부(장관 김현미)는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝혔다. 개선안은 크게 두 가지 내용으로 나뉜다. 하나는 분양가 상한제의 지정요건과 적용시점을 변경하는 것이다. 현재 민간택지 분양가 상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어렵기 때문이다. 다른 하나는 투기수요 유입을 방지하기 위한 것이다. 분양을 받은 후 단기간 내 전매해 시세차익을 노리는 이들이 분양시장에 유입되지 않도록 전매제한 기간을 확대하는 내용이다.
변경안에 따르면 분양가 상한제 적용기준은 필수요건을 현행 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 변경한다. 더 많은 사업장이 분양가 상한제 적용을 받게 하도록 하기 위함이다. 또한 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구 분양실적이 없어 활용되지 못하는 경우가 많은데, 이 경우에는 주택공급에 관한 규칙상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역(특별시, 광역시)의 분양가격상승률을 사용하도록 했다.
시장의 관심거리 중 하나였던 적용시기도 현행보다 강화했다. 국토부는 효과적인 고분양가 관리 차원에서 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다. 현 시행령으로는 분양가 상한제 적용지역으로 지정하더라도 재건축·재개발 사업장 가운데 예외적으로 분양가 상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 돼서다. 또한 일각에서 예상했던 유예기간도 두지 않았다.
청약당첨자가 수억 원에 달하는 주택시세 차익을 얻게 된다는 이른바 로또청약 부작용 방치 차원의 대책도 포함했다. 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하다. 강남권에서 청약에 당첨돼 분양권을 쥐게 된 경우, 5년 이내에 수억 원에 달하는 차익을 얻게 되는 것이다. 국토부는 현 시행령으로는 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에 한계가 있다는 판단에 따라 전매 기한을 최대 10년으로까지 확대하는 내용을 담았다. 또한 질병이나 이민 등 전매기간 내 불가피한 사정으로 주택을 매각해야 할 경우에는 LH가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있도록 하는 제도를 적극 활용해 수급 조절을 한다는 방침이다.
정부는 주택 매각 뿐만 아니라 일정기간 의무적으로 거주하도록 하는 방안도 신설한다는 방침이다. 현재도 공공택지 내 분양주택에 당첨된 경우 최대 5년까지 의무 거주해야 하는 조항이 있다. 국토부는 이를 참고삼아 민간택지 분양가 상한제 주택에도 공공택지 내 주택처럼 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.
한편 시장에서는 이번 정부의 주택법 개정안 내용이 시장 안정화 차원에서 기여할지 의문이라는 반응이다. 분양가 상한제 적용요건은 현행보다 강력해졌지만, 시행시기 및 시행지역 등에 대해선 한 발 물러서는 태세를 취해서다. 이는 경기 침체 뿐 아니라 일각에서 분양가 상한제 적용은 시장에 큰 부작용을 낳을 수 있다는 지적을 의식한 것이라고 업계는 해석하고 있다. 한 부동산시장 조사업체 관계자는 “불안감을 조성하고 불확실성을 키워 거래가 안 되게 하려는 취지로 보인다”라며 “분양가 상한제 도입은 이미 기정사실화 됐기 때문에 어느 지역에, 언제부터 회초리를 들지가 오늘 발표의 관건인데 알맹이가 빠졌다”라고 평가했다.