금리 인하로 유동성 확대, 가격 불안 야기할 수도
대출 받는 잠재 수요자 늘면서 실수요자 증가할 듯
“시장에 선반영 됐기 때문에, 영향 미미할 것”
한국은행이 지난 18일 기준금리를 0.25%p 인하해 부동산 시장에 새로운 변수로 떠오르고 있다. 전문가들은 낮은 금리가 유동성을 늘려 부동산 시장을 자극할 수 있다고 입을 모았다. 특히 대기 수요가 많은 강남권·한강변·신규분양 등 주요 시장은 유동자금이 몰려 가격 안정이 쉽지 않을 전망이다. 다만 금리 인하가 예견된 만큼 시장에 선반영 됐기 때문에 집값이 폭등하거나 투기수요가 활성화 되는 일은 없을 것이라는 관측도 나온다.
20일 업계 등에 따르면 이번 금리 인하로 한국은행 기준금리는 연 1.50%가 됐다. 주택담보대출 금리는 이미 연중 최저 수준으로 낮아졌다. 전문가들은 저금리와 시중에 1170조원(2년 미만 단기예금)에 달하는 부동자금이 주택·토지 등 부동산 시장의 불안요인으로 작용할 수 있다고 말한다.
황재현 KB부동산 리브온 부동산플랫폼부 팀장은 “저금리 지속에 따른 유동성 증가는 실물자산에 대한 구매 욕구를 불러일으킨다”며 “장기 성장 둔화로 위험자산에 부담으로 느낀 투자자산이 주택 분양시장, 상업용 부동산 등 대체자산으로 선회될 수 있다”고 설명했다.
특히 분양가상한제가 확대될 민간 신규분양시장이나 강남권 재건축 단지 등으로 유동자금이 몰릴 가능성이 제기된다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부의 강력한 여신·양도세 규제로 주택시장의 단기투자 유입수요는 제한되고 있다”며 “하지만 강남권·한강변 등 공급의 희소성이 야기될 만한 곳이나 토지보상금을 통한 대토수요가 유발될 토지시장은 가격 안정이 쉽지 않을 전망이다”고 전망했다.
이어 “경기 위축이나 이미 높은 가격에 대한 심리적 부담감에 거래량이 크게 개선되기는 어렵겠지만 높은 호가가 유지되는 고원화 현상은 지속될 것”이라며 “일부 수요는 상가와 오피스텔, 오피스 등 수익형 부동산으로 전이될 수 있으나 최저시급 인상, 상가임대차보호법 강화, 오피스텔 대량 입주를 통한 공급과잉 현상으로 역세권 등 일부 시장으로 제한될 전망”이라고 말했다.
그동안 관망했던 수요자들도 늘어난 유동성을 바탕으로 부동산 시장에 등장할 가능성이 높아졌다. 등장도 예상된다. 서진형 대한부동산학회 회장(경인여대 교수)는 “그동안 높은 이자로 인해 대출을 받지 못했던 잠재 수요자들이 대출을 받으면서 실제 수요자가 많이 늘어날 것으로 보인다”며 “부동산 시장을 자극하는 요인이 될 수 있다”고 말했다.
아울러 기준금리 인하에 따라 종전 차주는 금리인하 요구권을 적극 활용하거나 혼합형 대출 등 낮은 금리를 찾아 대환대출로 이동하는 차주의 움직임도 나타날 것으로 보인다.
다만 일부 전문가들은 금리 인하가 예견됐던 만큼 이미 시장에 선반영 됐기 때문에 시장에 미칠 영향은 미미할 수 있다고 말한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “저금리가 예금 금리가 낮아지기 때문에 유동성 자금이 부동산 시장으로 들어올 가능성은 있다”며 “다만 이달 미국 기준금리가 낮아질 것으로 예상되는 가운데 우리나라도 내려갈 것으로 예견이 됐기 때문에 이미 시장에 선반영 된 상태”라고 말했다. 이어 “금리인하 폭도 크지 않아 집값이 폭등하거나 그런 일은 없을 것”이라고 덧붙였다.
또 부동산 시장이 불안정할 경우 정부가 추가 대책을 내놓을 수 있는 만큼 집값 상승이 제한적일 수 있다는 관측도 제기된다. 황 팀장은 “금리인하 등으로 부동산 가격의 변동성이 확대된다면 정부의 추가 규제가 나올 수 있다”며 “현재 분양가 상한제를 민간택지로 확대하고 재건축 가능허용연한 강화 등이 거론되고 있다”고 말했다.