두달 전 분양한 사업장 분양가 대비 20% 이상 높은 3.3㎡ 당 4000만 원 수준 예상
HUG 분양보증 절차 없이 시 승인나면 바로 분양가능, 지자체 승인여부 관심
업계 “정부가 고분양가 관리 정책 펼 수밖에 없는 하나의 선례”
과천 대장주 과천주공1단지(과천써밋)가 입주자 모집공고 신청서를 제출했다. 이 사업장은 공정 80%를 넘김에 따라 후분양을 하게 됐는데, 박근혜 정부 시절인 지난 2014년 4월 적용 요건을 대폭 강화하면서 사실상 폐지된 지 5년여 만이다. 최근 정부가 분양가 상한제 도입을 통해 분양가를 낮추려는 상황에서 두 달 만에 20% 이상 비싸진 고가 분양이라는 분석도 나오고 있어 지자체인 과천시의 승인 여부에 관심이 쏠린다.
17일 과천시와 과천주공1단지재건축 조합에 따르면 하루 전인 지난 16일 조합은 과천시에 입주자 모집공고 신청을 냈다. 시는 관련법상 5일 이내에 승인 여부를 결정지어야 한다. 절차상 신청허가가 나면 조합 의지에 따라 이르면 이달 말 분양도 가능해질 전망이다. 시 관계자는 “접수된 내용을 검토 중”이라고 말했다.
이 사업장 관심사는 분양가다. 시 관계자는 예민한 내용이어서 밝힐 수 없다고 했지만 해당 사업장 일대 공인중개업소에 따르면 3.3㎡당 평균분양가는 4000만 원 안팎이 될 것으로 보인다. 현재 조합원 지위양도 가능한 일부 입주권 시세가 전용 59㎡(구 24평)을 배정받는 매물이 1억 원 환급받는 조건으로 13억 원, 전용 84㎡(구 33평) 배정 매물이 추가분담금 2000만 원 내는 조건으로 16억~17억 원에 형성돼있기 때문이다. 이곳은 후분양이기 때문에 시의 승인만 받으면 HUG의 분양보증 없이 바로 분양 가능하다.
A공인중개업소 관계자는 “조합이 전용 59㎡ 기준으로 9억8000만~10억 원 선으로 염두에 둔 것으로 안다”며 “후분양이기 때문에 HUG의 대출보증도 없어 스스로 자금마련이 가능한 사람만 청약 가능할 것”이라고 말했다. 조합 계획대로 승인이 나고 분양을 진행하면 조합 수익성은 높아짐에 따라 개별 조합원이 내는 분담금은 낮아질 것으로 보인다.
다만 일각에서는 입주자 모집공고 승인이 쉽지 않을 것을 점치기도 한다. 후분양으로 인해 기존 사업장 대비 분양가격이 상대적으로 비쌀 수 있다고 해도, 분양가를 낮추기 위해 분양가 상한제를 검토하는 등의 정부의 최근 동향에 반하는 것이기 때문이다. 직방에 따르면 과천 내에서 가장 최근에 분양한 사업장인 과천자이(과천주공6단지 재건축)의 경우 3.3㎡ 당 평균분양가는 3368만 원이었다. 지난해 3월 분양한 과천 위버필드의 3.3㎡ 당 평균분양가가 2994만 원이었던 것에 비하면 불과 1년 여 사이에 35% 가까이 오른 수준이다.
이같은 상황에 대해 부동산 업계에서는 우려를 표하기도 한다. 해당 사업장이 후분양이라고 해도 단기간에 분양가가 급등했기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 “분양가 통제를 받을 필요가 없는 환경이 마련된 사업장이다. 정부가 간접적으로 통제할 방안이 없다보니 이전 대비 시세 수준에 준하는 가격에 분양할 수 있는 선례가 만들어 진 것”이라고 분석했다. 이어 “정부가 서울 강남과 함께 연동돼 집값이 움직이는 과천, 성남, 하남 수원 광교 등에 대한 집값 동반불안 예방을 위해 분양가를 타이트하게 관리하는 상황에서 정부가 이와 같은 강력한 정책을 펼칠 수밖에 없다는 하나의 사례로 남을 것”이라고 말했다.
함 랩장은 고분양가에 분양하는 사업장이 더 이상 늘어나진 않을 것으로 내다봤다. 그는 “정부가 후분양을 통해 분양가 규제를 피하려는 단지 대상으로 분양가 상한제 적용을 검토 중이기 때문에 당분간 앞으로 이 사업장과 같은 고분양가 사례가 나오긴 쉽지 않을 것”이라고 덧붙였다.
한편 과천써밋은 과천주공1단지 840세대를 재건축 하는 것으로 지하철 4호선 과천역 2분 거리의 초역세권 단지로 준공 후 1571가구 중 509가구가 일반 분양된다. 시공사는 대우건설이다.