김학렬 더리서치그룹 소장 “입지와 상품성이 시장 성패 가를 것”
입지 1순위는 강남권 “직장접근성 뛰어나”···2순위는 신분당선, GTX, 위례 신사선 등 역세권
“최근 서울 집값 상승 이유는 자산가들 6개월 침묵 깨고 다시 움직였기 때문”
“과거에 아파트면 무조건 올랐다. 하지만 지금은 대세 상승장이라고 해서 다 오르지 않는다. 서울은 2015년부터 2017년까지 평균 20%가 올랐고 10년 차 강남 신축 아파트는 10억씩 올랐다. 그런 가운데에서도 30% 정도 하락한 아파트가 존재했다. 입지와 상품성이 아파트 시장의 성패를 가를 것.”
김학렬 더리서치그룹 소장은 12일 시사저널이코노미 주최로 서울 중구 전국은행연합회에서 열린 ‘2019 웰스업 투자 세미나’에서 ‘사야할 아파트는 정해졌다’를 발표하며 이 같이 말했다. ‘빠숑’으로 대중들에게 잘 알려진 김 소장은 아파트 시장이 상승·하락기 여부에 상관없이 입지와 상품성에 따라 움직이고 있다고 분석했다.
그는 “사실 상승기 하락기는 큰 의미가 없다. 대세 상승에도 모두 올라가는 것은 아니고, 대세 하락기에도 모두 내리는 건 아니다. 좋은 입지에 위치한 새 아파트는 희소성이 높아 계속 올랐고 그렇지 못한 곳은 경쟁력을 없어 가격이 하락했다. 조정기 이후가 중요하다. 5~10년에도 입지가 어떤 상품인지 봐야한다”고 말했다.
김 소장에 따르면 가장 좋은 입지는 직장접근성이 뛰어난 곳이다. 대표적인 지역으로 강남을 꼽았다. 김 소장은 “강남은 일자리가 정말 많다. 강남구에만 70만개가 존재하고 서초구 50만개, 송파구 30만개 등이다. 외부에서 온 업무인구까지 포함하면 300만~500만 이상이다. 배후 수요가 많은 만큼 가격이 상승 가능성은 충분하다. 그리고 지하철 2·7호선, 신분당선, GTX A·C노선, 위례신사선 등의 역세권 지역이 강남권을 제외한 2~3순위 지역이다”이라고 전망했다.
올 4월부터 부동산 시장은 다시 살아나기 시작한 것에 대해서는 현금을 많이 보유한 실수요자들이 움직였기 때문이라고 김 소장은 분석했다. 그는 “정부의 규제로 지난해 10월부터 침체기에 들어갔던 서울 아파트 거래가 올 4월 지나서 움직이기 시작했다. 이는 관망을 하고 있던 자산가들이 6개월의 침묵을 깨고 다시 움직이고 있기 때문이다. 대출 없이 현금으로만 강남권 새 아파트를 살 수 있는 자산가가 생각보다 많다는 뜻이다. 그 규모는 28만명으로 추정된”고 설명했다.
또 김 소장은 무주택자·실수요자들의 경우 내 집 마련을 위한 정책들이 마련돼 있는 만큼 올해와 내년이 내 집 마련을 위한 최적의 기회라고 조언했다. 김 소장은 그 근거로 ▲실수요자 중심의 청약 제도 개편 ▲양도세·보유세 증가로 인한 급매물 증가 ▲금리인상·대출규제로 인한 경매 매물 증가 예상 등을 제시했다.
강연 이후 이어진 질문 시간에서 나온 ‘분양가 상한제가 부동산 시장에 영향을 미칠 것인가’라는 질문에 대해서는 큰 영향이 없을 것으로 내다봤다. 김 소장은 “분양가 상한제는 자본주의에서 쓸 수 있는 마지막 카드다. 쓰게 되더라도 반등 조짐이 있는 강남권만 적용할 것으로 보인다. 하지만 큰 영향은 없을 것으로 보인다. 무엇보다 서울은 대기 수요가 너무 많기 때문이다. 서울은 물론 경기, 인천, 부산, 대구 등과 중국인, 재미교포까지 현금을 들고 대기하고 있다. 서울만 그렇다. 분양가 상한제로 분양가나 집값이 잡힐지는 의문”이라고 답했다.