부동산정책
소탐대실하다 ‘분양가 상한제’ 초강수 경고등
  • 노경은 기자(nice@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.07.09 11:21
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김현미 국토부 장관, 분양가 상한제 검토 언급
공급물량 축소·로또분양 양산·소급적용시 반발 등 부작용 불 보듯···심리적 위협 측면일 것이란 분석도
김현미 국토부 장관 / 사진=연합뉴스, 그래픽=조현경 디자이너
김현미 국토부 장관 / 사진=연합뉴스, 그래픽=조현경 디자이너

 

"분양가 상한제를 검토할 때가 됐다. 투기과열이 심화하면 적극적으로 고민하겠다."

김현미 국토교통부 장관 발언의 후폭풍이 거세다. 업계에서는 김 장관의 발언이 서울 강남권 재건축 단지를 중심으로 너도 나도 후분양을 도입하겠다고 밝힌데서 비롯됐다고 해석한다. 분양가를 잡아서 집값의 거품을 예방하겠다는 게 정부의 정책 방향인데, 주요 재건축 사업장이 후분양을 통해 3.3㎡ 당 7000만 씩 책정해 팔겠다고 하니 정부가 수단과 방법을 가리지 않고 못하게 하려는 것이라는 분석이다. 김 장관의 발언 영향인지 잠실주공5단지에서는 갑자기 시세보다 수천만 원 빠진 급매물이 나오기도 했다.

다만 일부 전문가 사이에서는 정부가 보낸 하나의 경고 사인을 시장이 지나치게 확정이 된 것으로 과대 해석하는 경향이 있다는 분석도 나온다. 검토는 시장에 본격적인 상승세가 나타나면 시행할 수 있지만 주춤대면 시행하지 않을 수도 있다는 심리적 위협 측면의 구두개입일 수 있다는 것이다. 실제 김현미 장관은 지난달 말에도 분양가 상한제를 염두에 둔 발언을 한차례 한 바 있다. 이 같은 분석은 분양가 상한제의 부작용과 부담도 매우 크다는 점을 정부가 모를 리 없다는 판단에서 기인한다.

2007년 노무현 정부 시절 도입됐던 바 있는 분양가 상한제는 단기적으로는 집값 억제 효과가 있지만 장기적으론 공급 축소를 초래한다. 건설업체로써는 수익이 안 나기 때문에 집을 짓지 않아서다. 부동산114에 따르면 2007년 22만9000가구에 달했던 민간주택 공급은 분양가 상한제 실시 2년만인 2009년 공급물량이 절반 수준인 12만6000가구로 축소되는 결과를 가져왔다. 이듬해인 2010년에는 9만1000가구까지 급감했다. 당시에는 서브프라임 모기지 사태로 인한 금융위기라는 변수가 있었지만, 분양가 상한제로 인한 공급물량 축소는 전문가들이 공통적으로 입을 모으는 가장 큰 문제점이다. 공급 축소는 기축 가운데 주로 준공 5년 안팎의 신축 집값을 밀어 올린다는 치명적 단점이 있다.

게다가 분양가 상한제는 이른바 로또 분양을 양산한다는 문제도 안고 있다. 구축 인근 시세보다 저렴한 가격에 아파트 분양권을 쥐게 된 수분양자가 시세에 키를 맞춰 올라가는 가격 상승분을 모두 가져가는 형태다. 결국 건설사 또는 시행사(재건축의 경우 조합)이 얻어야 할 수익을 이들이 프리미엄(웃돈)으로 가져가는 것이다. 이는 로또를 기대하며 너도 나도 청약시장에 진입하고 청약시장 과열로 주택시장 전반이 급등하는 것을 초래한다.

정부로써는 시행령 개정에 따른 소유주의 반발도 부담으로 작용한다. 당장 분양가 상한제로 인한 집값 안정화를 이루려면 현재 관리처분인가 신청 이전 사업장으로 돼있는 적용대상 및 시점을 입주자 모집공고 신청 단지로 시행령을 개정해야 한다. 그래야 현재 집값 상승의 주범으로 꼽히는 상아2차나 원베일리 등 강남권 후분양제 도입 사업장발 집값 상승의 불을 끄며 제도 도입효과를 극대화할 수 있다. 문제는 관리처분인가시가 아닌 입주자모집공고시로 시행령을 바꾸면서 소급적용 될 여지가 있는 앞서 언급한 사업장이다. 수익성이 갑자기 줄어들어 반발할 주민을 감당하기가 쉽지 않기 때문이다. 실제 노무현 정권 당시에도 소급적용 여부를 두고 논란이 일었지만 국회 건교위 전문위원 등이 사적 재산권을 소급해 제한하는 문제점 등에 대해 지적하며 결국 제외됐다. 정리하자면 소급적용을 해야 제도의 효과가 극대화되는데, 그러자니 위헌 논란이 일며 정부 부담이 커질 수 있는 것이다.

결국 분양가 상한제는 달아오른 부동산 열기를 단기간에 급랭시키는 효과는 있을 수 있지만 그 효과가 한시적인데다가 후폭풍이 거센만큼 정부도 섣불리 도입하지 않을 것이란 분석이 나온다. 한 부동산업계 관계자는 “분양가 상한제로 주택시장이 단기적으로는 경창륙할 수는 있지만 주택수급 불균형으로 자칫 주택가격 상승에 불쏘시개 역할을 할 수 있다. 정부도 이런 부작용을 모르지 않을 것”이라고 말했다.

노경은 기자
금융투자부
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