부동산시황
‘세운지구’ 개발 본궤도···풀어야 할 과제도 ‘산적’
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.06.18 14:03
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지구지정 13년 만에 아파트 첫 공급···대기업 이주도 ‘속속’
5000여가구 규모 대규모 주거단지 예고
일부구역 주민 반대로 사업 지체···“주변과 조화 이루지 못하면 난개발 될 수도”
18일 업계 등에 따르면 세운재정비촉진지구는 크게 8개 구역(2, 3, 4, 5, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4구역)으로 나눠 개발이 추진되고 있다. 개발이 모두 완료되면 5000여가구 규모의 주상복합아파트와 업무시설 등이 들어설 예정이다. 사진은 세운재정비촉진지구 6-4구역 일대 전경 / 사진=길해성 기자

‘세운재정비촉진지구’ 개발이 본궤도에 오르는 분위기다. 이곳에서는 지구지정 13년 만에 아파트가 처음으로 공급된다. 대우건설의 신사옥인 ‘을지트윈타워’도 최근 준공을 마쳤다. 이밖에도 크고 작은 공사가 한창 진행되고 있다. 모든 구역이 개발을 완료하면 세운상가 일대는 5000가구 규모 주상복합단지와 각종 업무시설을 갖춘 서울의 대표적인 중심업무지로 떠오를 전망이다. 다만 일부 구역은 소유주와 상인들의 반대에 부딪혀 개발이 더디게 진행되고 있다. 전문가들 사이에서는 주변과 조화를 이루지 못하면 자칫 난개발이 될 수 있다는 지적이 나온다.

◇지구 지정 13년 만에 아파트 공급···곳곳에서 기초 공사 활발

18일 건설업계 등에 따르면 현대엔지니어링은 내달 서울 종로구 세운재정비촉진지구 3구역에서 주상복합아파트 ‘힐스테이트 세운’을 분양한다. 이 아파트는 지상 최고 27층, 998가구(일반분양 899가구) 규모로 모든 평형이 중소형으로 구성됐다. 특히 힐스테이트 세운은 지구지정 13년 만에 들어서는 첫 브랜드 아파트다. 지하철 1·2·3·5호선 4개 노선과 서울 전 지역과 수도권을 연결하는 다양한 버스 노선을 이용할 수 있는 사통팔달 입지라는 점도 눈길을 끄는 요소다. 

대각선으로는 지난 4월 말 준공이 완료된 ‘을지트윈타워’가 자리했다. 이 건물은 연면적이 약 14만6000㎡에 달하는 지하 8층, 지상 20층, 2개 동 규모 대형오피스다. 대우건설은 지난 3일부터 서관 1개 동을 신사옥으로 사용 중이다. 나머지 동관에는 BC카드가 입주할 예정이다. 그 외에 세운재정비촉진지구 곳곳에서는 개발을 위한 기초 공사가 한창 진행되고 있다.

서울 종로구 종로3가동 175-4번지 일대 세운재정비촉진지구는 8개 구역(2, 3, 4, 5, 6-1, 6-2, 6-3, 6-4구역)으로 나눠 개발이 추진되고 있다. 부지면적만 43만8585㎡에 달해 서울 사대문 안에서 개발되는 마지막 대규모 개발지다. 개발이 완료되면 세운상가를 포함한 7개 건물군(세운·청계·대림·삼풍·풍전·신성·진양) 양쪽으로 업무시설, 오피스텔, 아파트, 호텔 등이 들어서게 된다.

◇5000가구 규모 대규모 주상복합단지 조성

6-3-3구역과 6-3-4구역은 내년 하반기 분양을 목표로 관리처분계획을 수립 중에 있다. 이들 구역은 PJ호텔, 덕수중학교 사이에 있는 곳이다. 부지규모는 1만2000㎡이다. 6-3-3구역에는 지상 20층, 전용면적 20~48㎡ 규모 공동주택 714가구(임대 52가구), 6-3-4구역에는 지상 26층, 전용 22~40㎡ 공동주택 614가구(임대 39가구) 각각 들어설 예정이다. 모두 주상복합이다.

/ 그래픽=조현경 디자이너
/ 그래픽=조현경 디자이너

세운재정비촉진지구에서 가장 규모가 큰 4구역도 속도를 내고 있다. 4구역은 세운상가와 종로4가 네거리, 청계4가 네거리를 4개 축으로 영등포 타임스퀘어급의 복합단지를 조성하는 사업이다. 2021년 착공에 들어설 예정인 4구역은 대지면적 3만㎡ 부지(약 1만평)에 호텔 2개동, 오피스텔 2개동, 오피스빌딩 5개동 등 최고 18층 높이 건물 9개 동을 세워 숙박·판매·업무 복합단지로 개발된다. 준공예정일은 2023년이다.

청계천과 청계·대림상가 사이에 위치한 3구역도 인허가 절자가 진행 중이다. 3-1구역과 3-4·5구역은 각각 지상 26층 394가구와 지상 26층 600가구의 주상복합을 짓는 방안을 추진되고 있다. 지난해 건축심의 등 사업시행인가와 관련된 심의를 마쳤다.

특히 3구역 일대는 개발 기대감이 가장 큰 곳이다. 서울시가 정부의 ‘수도권 주택공급 확대 방안’에 따라 현재 상업지역 내 주택 공급을 늘리기 위해 주거비율 상향을 추진하고 있는데 그 첫 수혜지역이 3구역으로 거론되고 있기 때문이다. 3구역은 상향이 추진되면 주거비율이 현행 최대 70%에서 최대 80%로 올라가고, 주거용 용적률은 400%에서 600%로 상향된다. 서울시는 주거비율 상향에 대한 타당성 조사를 거친 이후 진행 여부를 결정한다는 방침이다.

모든 구역의 재개발이 완료되면 세운상가 일대는 최소 4950가구, 9900명 이상이 거주할 수 있는 대규모 주거단지로 조성된다. 여기에 각종 업무시설까지 들어서면 서울의 대표적인 중심업무지로 떠오를 것으로 예상된다.

◇“관건은 기존 제조업과 주거지의 조화, 자칫 난개발 될 수도”

다만 아직까지 해결해야 할 과제도 적지 않다. 가장 큰 숙제는 소유주와 상인들로부터 협력을 얻는 일이다. 서울시는 그동안 세운재정비촉진지구 개발을 진행하면서 이들과 마찰을 빚어 왔다. 올 초에는 3구역에 위치한 을지면옥·양미옥 등 오래된 점포들을 철거하려다 상인 반발에 부딪혀 사업 추진을 전면 중단하기로 했다. 서울시는 올해 말까지 관련 종합대책을 마련하겠다는 방침이다.

일부 구역은  소유주와 상인들로부터 협력을 얻지 못해 개발이 전면 중단된 상황이다. 전문가들은 서울시의 구상이 주변과 조화를 이루지 못할 경우 자칫 난개발로 흘러갈 수 있다고 지적했다. / 사진=길해성 기자

또 5구역에는 한국토지주택공사(LH) 비축부지(1474㎡)에는 공공임대상가·공장 등이 들어설 예정이다. 개발로 인해 퇴거를 앞둔 ‘청계천 공구거리’ 상인들을 수용하겠다는 게 서울시의 계획이다. 중구청은 6구역 내 구 소유 공공부지에 주거·산업·문화 복합시설을 만들어 일부 인쇄업체를 이곳에 입주시키는 방안을 구상 중이다. 6구역에는 현재 인쇄업체가 밀집해 있다.

문제는 현재 공사가 진행 중인 3-1, 4, 5, 6구역에 들어설 주상복합아파트와 인근 제조업체와 공존할 수 있느냐다. 일각에서는 제조업이 소음과 진동이 커서 주거지와 이웃하기 어렵다는 우려가 나온다. 또 인쇄업종의 경우 자재의 판매, 유통, 가공, 제조가 유기적으로 연결된 네트워크 공정인데다 작업 환경의 특성상 아파트형 공장으로 이전이 쉽지 않다는 게 상인들의 설명이다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 “현재 을지로와 종로 등에서 진행되는 세운재정비촉진지구 개발의 경우 워낙 많은 상인들과 소유주들이 있기 때문에, 이들의 의견을 듣는게 중요하다”며 “주변지역과 조화를 이루지 못하면 사업이 지체되거나 노후 건물 속에 새 건물만 세워지는 등 난개발이 될 수 있다”고 지적했다.

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