6일 분양가 심사기준 강화···평균 분양가 105% 이하로
서울 강남, 경기 과천 등의 주요 아파트 단지들이 분양방식을 ‘후분양’으로 선회하고 있는 것으로 나타났다. 선분양 제도 하에서는 분양가를 통제 받아 수익성이 나오지 않는다는 판단에서다. 특히 최근 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 심사를 강화하기로 결정하면서 후분양 방식을 채택하는 단지는 더욱 늘어날 전망이다.
◇수도권 주요 아파트 단지, 분양가 놓고 HUG와 마찰
7일 업계 등에 따르면 전날 HUG는 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트 통합재건축’ 조합은 사업방식을 ‘후분양’으로 진행할 예정이다. 시공사인 삼성물산 역시 이를 받아들인 것으로 알려졌다. 아울러 서초구 반포 주공1·2·4주구나 서울 서초구 방배13구역, 서초구 잠원동 신반포4주구 등도 후분양을 염두에 두고 있다.
경기도 과천 중앙동 ‘과천 주공1단지’ 역시 지난달 조합원 총회에서 분양 방식을 후분양으로 결정했다. 조합과 HUG가 일반분양가 협의를 했으나 조합이 제시한 금액(3.3㎡당 3313만원)이 비싸다는 이유로 HUG가 분양보증 발급을 거부하면서다.
이외에도 여의도 옛 MBC 부지에 들어설 예정인 ‘브라이튼 여의도’는 HUG와 분양가를 합의하지 못했다. 이에 시행사인 신영 측은 이 아파트가 여의도에서 14년 만에 분양하는 고급 아파트임을 이유로 3.3㎡당 평균 4000만원 이상의 분양가를 제시했지만, HUG는 3000만원대를 요구한 것으로 알려졌다. 강남 삼성동 상아2차 재건축 ‘래미안 라클래시’도 분양가를 놓고 HUG와 대치하고 있다.
◇HUG, 분양가 심사 강화···수익성 낮아져 후분양 검토 늘어날 듯
분양가 산정을 두고 갈등이 여전한 상황에서 HUG의 분양가 심사 강화는 후분양 방식을 더욱 가속화시킬 것으로 보인다. HUG는 전날 아파트 신규 분양 시 분양가를 주변 시세 수준으로 제한하는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준’ 개선안을 발표했다. 개선안은 고분양가 관리지역에서 아파트를 신규 분양할 때 기존에는 주변 분양가의 110%를 넘지 않도록 했으나, 앞으로 평균 분양가의 105%를 넘지 못한다는 게 주요 골자다. 분양가가 현재보다 더 낮아지게 되는 셈이다. 사업시행자 입장에서는 수익성이 낮아지는 만큼 이번 개선안 발표가 달가울리 없다.
개정안에 따르면 분양가 산정은 최근 1년 이내 분양한 주변 아파트를 우선 비교사업장으로 한다. 적합한 비교 대상이 없는 경우 1년이 넘은 곳 중에서 비교사업장을 찾는다. 이도 없다면 그 지역에서 준공한 지 10년이 지나지 않은 비슷한 아파트가 비교사업장이 된다. 이미 준공한 단지를 비교사업장으로 하는 경우는 ‘비교사업장의 평균분양가에 주택가격 변동률 적용한 금액’과 ‘해당지역 최근 1년간 평균 분양가격’ 둘 중 높은 금액을 적용하되 지역 평균 매매가를 초과하지 않는 범위에서 정한다. 분양가 상한 기준이 더 낮아지고, 절차도 복잡해지면서 분양을 앞둔 단지들의 셈법도 복잡해질 것으로 보인다.
한 대형건설사 관계자는 “지금도 분양가를 놓고 갈등이 심한데, 이를 더 옥죄는 개선안이 발표되면서 사업일정을 늦추는 단지들이 늘어날 가능성이 높다”며 “국내 정비사업 수주물량이 점차 감소 추세인데다 물량도 제한적이기 때문에, 수익성을 조금이라도 더 내기 위해 후분양을 고려하는 건설사들이 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.