‘무주택기간·재당첨 제한기간’ 잘못 계산한 부적격자 가장 많아
신혼부부 특별공급, 소득기준 유의해야

/ 사진=연합뉴스

국토교통부에 따르면 지난해 8월까지 5년간 공동주택 청약 부적격은 19만9681건으로 집계됐습니다. 지난해만 2만1804건으로 전체 공급물량(34만1404가구)의 9.4%를 차지했는데요. 지난해 서울에서 분양된 일반 분양 아파트의 부적격 비율을 살펴보면 디에이치 자이 개포(3월) 약 11%, 서초 래미안 리더스원(11월) 약 16%로 나타났습니다. 당첨자 대비 평균 10%가 넘는 부적격 사례가 발생한 셈입니다. 다른 지역도 비슷한 양상을 보였습니다.

부적격 처리가 되면 최대 1년까지 청약에 도전할 수 없습니다. 또 부적격 처리를 하지 않으면 청약통장이 실효되고, 5년 동안 당첨이 제한됩니다. 이에 엄청난 경쟁률을 뚫고 얻은 소중한 기회를 한 순간의 실수로 놓치지 않으려면 청약에 앞서 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 예비청약자들이 간과할 수 있는 부분을 정리해 봤습니다.

◇‘무주택기간·재당첨 제한기간’ 간과한 부적격 사례 가장 많아

청약 부적격은 청약 가점에 해당하는 무주택 기간 등을 잘못 계산한 경우가 가장 많았습니다. 청약 가점 무주택 기간은 1년을 기점으로 2점씩 늘어납니다. 최대 15년 이상이면 만점이 32점을 맞을 수 있는데요. 미혼의 경우 30세 이상부터 무주택기간이 인정됩니다. 다만 만 30세 이상이더라도 부모님 집에 거주하고 있다면 무주택기간으로 인정되지 않습니다. 기혼의 경우 혼인신고일을 기준으로 무주택기간이 산정됩니다. 물론 부부 모두 주택이 없어야 합니다.

여기서 이어지는 것이 무주택의 유무입니다. 지난해 12월부터 분양권과 입주권도 주택으로 간주하고 있습니다. 기존 분양권이 주택 수로 포함되지 않는다는 점을 이용해 단기 시세차익 수요를 막기 위함인데요. 입주권은 실제 건물이 완공되지 않았어도 주택 수에 포함됩니다. 분양권과 입주권의 유주택자 간주시점은 계약 체결일 또는 매매 잔금 완납일부터입니다.

무주택기간 다음으로 많은 부적격 사례는 재당첨 제한기간이나 요건을 확인하지 않아 발생한 경우가 많았습니다. 먼저 규제지역 내 재당첨 제한 기간을 확인해야 합니다. 청약과열 지역·투기과열지구에서 당첨되면 일정 기간 동안 규제지역 내 재당첨이 제한되기 때문입니다.

재당첨 제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 수도권 과밀억제권역은 5년, 지방은 3년입니다. 전용 85㎡ 초과라면 수도권 과밀억제권역은 3년, 지방은 1년이죠. 따라서 청약 신청을 넣기 전에 기존 분양주택의 당첨여부를 확인해야 합니다. 주택당첨이력은 아파트투유의 ‘청약 제한사항 확인’란에서 확인할 수 있습니다.

◇1순위 자격, 가족 세대원까지 고려해야···추첨제, 당해지역 거주기간 중요

청약과열 지역·투기과열지구 등의 규제지역에서는 1순위 자격을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 1순위 자격은 본인뿐만 아니라 같이 동거하는 가족 세대원의 주택 보유와 과거 청약 당첨 여부까지 영향을 받기 때문인데요. 규제지역의 청약 1순위 자격은 ▲통장 가입기간이 2년이 지난 세대주 ▲최근 5년 이내 세대원 전원 분양 당첨 사실이 없어야 함 ▲주택 수는 1주택 이하까지 가능 등이 있습니다. 반면 비규제지역에서 청약 1순위 자격은 수도권의 경우 청약통장 가입기간이 1년이 지나면 되고, 지방은 6개월이 지나면 됩니다.

추첨제의 경우 분양지역에서 당해지역 거주기간이 중요하게 작용합니다. 당해지역이란 청약하는 아파트가 위치한 지역을 뜻합니다. 당해지역 거주자는 최소 6개월에서 최대 1년 이상을 분양 지역에서 거주했어야 합니다. 이를 무시하고 당해 지역에서 당첨되면 부적격자가 됩니다. 분양 지역에 거주하고 있어 당해 지역으로 청약을 넣었으나 일정 거주 기간 요건을 만족하지 못했을 시 청약 당첨이 취소되는 것입니다.

◇신혼부부 특별공급, 소득기준 유의해야···아동수당·육아수당도 소득 포함

최근 분양비중이 늘어난 신혼부부 특별공급도 따져봐야 할 사항이 많습니다. 그 중에서도 ‘소득’은 가장 많은 착오를 일으키는 부분입니다. 신혼부부의 소득 기준은 부부합산 연 7000만원 이하입니다. 실제로 지난 2월 분양한 ‘안양 평촌 래미안 푸르지오’에서는 신혼부부 특별공급에서 소득 기준을 초과해 당첨 기회를 잃은 청약자가 16명 발생했습니다. 전체 부적격자 중에서 두 번째로 많은 비중을 차지했는데요. 그 외에도 출산·육아휴직 등으로 달라진 소득을 제대로 감안하지 못한 부적격자도 많았습니다.

아울러 소득 기준을 산정할 때 아동수당·육아수당도 유의해야 합니다. 아동수당은 부모 소득에 상관없이 만 6세 미만 모든 아동에게 월 10만원씩 지급돼 많은 맞벌이 부부들이 이용하고 있는데요. 신규 분양에 따른 공공주택 청약 시 ‘부부합산소득’에 포함됩니다. 이외에도 육아수당 역시 소득으로 산정됩니다.

이 부분은 분양 공고문에 ‘사회보장정보 시스템에서 조회되는 자료는 모두 해당 소득으로 인정합니다’ 조항에서 확인할 수 있습니다. 그 중 소득 항목 ‘기타 소득’ 맨 마지막 란 소득자료 출처에 ‘보건복지부’라고 명시되어 있다면 아동수당·육아수당이 포함된다는 뜻입니다.

◇‘가점’은 보수적으로 산정하고, ‘제한 사항’ 최대한 인정해야···아파트투유·분양공고문 활용도 필요

전문가들은 부적격 위험을 피하기 위해선 예비청약자 스스로 산정 기준을 낮게 설정할 필요가 있다고 말합니다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “청약 신청을 하려는 지역이 ‘투기과열지구’나 ‘청약과열지구’에서 포함되거나 ‘신혼부부 특별공급’과 같은 경쟁률이 높은 공공주택에 지원하려는 경우 ‘가점’은 최대한 보수적으로, ‘제한 사항’은 최대한 인정하는 방향으로 점수를 환산해 보는게 도움이 될 수 있다”고 조언했습니다.

앞서 나온 사항 외에도 주의할 사항이 많은 만큼 예비청약자들은 개별적인 확인 작업도 필요합니다. 금융결제원에서 운영하는 ‘아파트투유’는 기본적인 분양 정보나 청약 경쟁률 확인이 가능하고 청약 가상체험관 체험, 청약가점 계산하기 기능 등이 구성돼 있습니다. 해당 아파트 분양 사이트나 블로그 정보를 활용하는 방법도 있습니다. 사이트에 올라온 ‘입주자 모집 공고’를 다시 한 번 꼼꼼하게 확인하고, 가점이나 제한 사항 측정이 애매한 경우 해당 사업주체 ‘부적격 당첨’ 담당자나 공무원에게 직접 확인하는 작업도 필요합니다.

더 궁금한 점이 있다면 법령 정보를 직접 확인할 수 있습니다. 국토부 홈페이지에 있는 ‘주택 공급에 관한 규칙’이나 ‘주택청약 및 공급규칙 FAQ’ (120쪽 분량) 자료집을 참고하면 됩니다. 또 법제처 ‘국가법령정보센터’ 홈페이지에서는 ‘주택법 시행령’, ‘공공주택 특별법 시행령’ 등을 검색하면 도움을 얻을 수 있습니다.

 

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