균형감 고려해 서부지역 2곳 지정한데다 서울 인접성까지 뛰어나
정부의 일관된 집값 안정화대책 메시지 시장 전달하는 효과도
과다한 공급물량과 수립한 교통대책 이행은 극복 과제
국토교통부가 7일 공개한 3기신도시 추가지역 두 곳 경기 고양 창릉(813만㎡·3만8000가구), 부천 대장(343만㎡·2만 가구)의 입지적 우수성은 일단 합격이라는 게 시장 관계자들의 중론이다. 부동산업계에서 비중 있게 다뤄진 광명시흥은 후보지에서 최종 제외됐지만 일단 예상지역 못지않게 서울과 가깝다는 이유에서다. 실제 고양 창릉은 서울 접경까지 1㎞ 이내다. 서울 인접성은 담보된 상황에서, 신도시가 주택수요 분산과 서울 집값 안정화라는 목적을 달성하기 위해선 언제 어떤 방식으로 교통망을 구축할지 여부가 성패의 관건이 될 것으로 보인다.
실제 전문가들도 해당 지역 교통망 구축이 3기신도시 흥행 여부의 관건이 될 것으로 판단한다. 2기신도시가 교통망 구축이 제대로 되지 않아 교통지옥의 수도권 외딴 섬이라는 오명을 안고 있다. 김포한강신도시, 검단신도시 등 상당수 2기신도시 일부 사업장에서는 한동안 미분양이 나기도 했다. 함영진 직방 랩장은 “고양 창릉은 1기신도시인 일산의 주택 교체수요와 수도권 북부 20~40세대들의 내집 마련에 도움이 될 수 있다”면서도 “합리적인 분양가와 자족기능, 광역교통망 개선속도가 관건”이라고 판단했다. 산업과 일자리, 주거가 어우러진 형태를 갖추면서 기존 베드타운형 신도시 전철을 밟지 않아야 한다는 입장인 것이다. 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원도 “고양 창릉은 서울 강북권 수요를 흡수하는 효과가, 부천 대장은 서울 서남부와 수도권 주택수요를 분산하는 효과가 있을 것”이라고 전망했다.
국토부는 이날 신도시 교통 대책으로 ▲새절역(6호선·서부선)부터 고양시청까지 14.5㎞ 길이의 '고양선(가칭)' 지하철 신설 ▲S-BRT(간선급행버스 구축) 등을 내놓았지만 교통망 구축 시행일정 등에 대한 별도의 계획은 없다. 다만 백승근 대도시권광역 교통위원회 상임위원이 “지구지정절차를 밟고 난 뒤 광역교통계획을 세우게 되는데 그 과정에서 별도로 발표하겠다”고만 말했을 뿐이다.
공급물량 과다에 따른 대책도 필요하다. 통상 신도시가 개발되면 공급 물량에 대한 부담으로 주변 구도심 집값은 떨어져 손해를 보는 경우가 많다. 지난해 말 3기신도시로 인천 계양이 지정되면서 인근의 검단신도시 상당수 청약경쟁률이 미달이 속출하고 기존 집값은 떨어진 것과 같은 이치다. 특히 고양 창릉지역의 경우 문제가 될 수 있다. 이곳은 3기신도시 총 6개 지역 가운데 왕숙1·2신도시(1134만㎡)에 이어 두 번째로 크다. 인근에는 고양 삼송지구의 대규모 주거단지 조성, 지축지구, 향동지구 등등의 개발 및 입주물량이 예정돼있어 인천 계양‧검단과 같은 전철을 밟지 않도록 물량 공급시기를 조절하는 것도 필요하다. 이에 대해 국토부는 “이번 신도시를 발표하면서 주변 지역 영향도 검토했다. 해당지구 뿐 아니라 인근 지역주민도 서울 등 접근을 용이하도록 했다”며 인근 부동산 침체 우려를 일축했다.
국토부는 3기신도시 개발을 위해 지구지정을 하고 이후 지구계획을 수립하는 등의 절차를 밟게 된다. 내년 이후 토지 보상을 마치고 나면 최초 입주자 모집 공고(분양)은 오는 2022년 이후가 될 것으로 내다보고 있다.
한편, 3기신도시로 지정된 입지적 우수성과는 별개로 서울 집값 안정화에 주는 영향에 대한 입장은 전문가들 사이에서도 엇갈린다. 당장 청약시장만 보더라도 서울 내에서도 옥석을 가리는 상황이다. 서울 외곽지역에 공급폭탄을 떨구는 것은 서울 요지 주택의 희소성만 높여주고 신도시 인근 구도심만 충격파가 클 수 있다는 분석이 나온다.
한 주택시장 관계자는 “서울은 서울이고 수도권은 수도권이다. 수요층이 원하는 지역의 공급이 충분해야 하는데 현실적으로 서울에 기존 역세권을 소규모로 개발해서 총 1만 세대 정도 공급하는 것 만으로는 턱없이 부족하다. 경기권 대규모 공급이 서울 집값 하락에 실질적으로 도움이 되지는 않는다”라고 말했다.
반면 김은진 부동산114 리서치센터 팀장은 “최근 서울이 일부 반등조짐 보이는 시점에서 공급화 대책이 나온 것은 초기에 불안요인 잠재우겠다는 의지를 반영한 것이라 볼 수 있다”며 “수도권 지역은 정부의 주택공급 직접적 확대시책 영향권이다. 공급확대로 미분양 물량이 늘어나거나 건설사가 분양가를 상대적으로 보수적으로 책정할 가능성 높아지고 이는 서울에도 간접적으로 영향을 줄 것”이라고 밝혔다.