임대료 보단 분양권 추가 획득 목적일 가능성 높아
감평업계 “연면적 늘리고 쪼개기 통해 신축 상가분양권 추가로 받으려는 목적일 가능성”
국민은행 “RTI 미적용 대출건이기 때문에 해당 불법건축물 이슈와 대출과 무관”
김의겸 전 청와대 대변인의 서울 흑석동 건물의 옥상(3층) 불법 건축물이 재개발 후 신축 상가 분양권 추가 획득 목적일 것이라는 추정이 부동산업계 안팎에서 나오고 있다. 또 이 불법 건축물은 약 3년 전인 지난 2016년 3월 관할구청의 행정처분으로 철거했다가 다시 신축한 것으로 드러났다.
◇철거 앞둔 재개발 건물, 임대나 대출보단 감정평가 염두 가능성 커
5일 해당 건축물대장을 보면, 김부겸 전 대변인이 매입하기 직전 소유주는 지난 2016년 1월 관할 동작구청의 행정처분을 받고 3층의 불법건축물을 없앤 것으로 확인됐다. 그런데 김 전 대변인이 이 건물을 매입하면서 대출을 받기위해 활용한 건물개황도 자료에는 3층(옥상)에 불법건축물 3개가 또다시 등장했다. 없앴던 불법건축물을 또다시 지은 것이다. 불법건축물이 지어진 시점은 2016년 4월부터 2018년 6월 사이다.
김 전 대변인의 건물이 있는 곳은 서울 흑석동 흑석9구역이다. 이곳은 재개발사업 절차에 따라 2017년 11월 사업시행인가를 받았다. 이후 지난해 5월 시공사를 선정했다. 2개월 뒤인 7월 김 대변인은 해당 건물을 매입했다. 오는 6월에는 재건축의 막바지 단계인 관리처분인가를 위한 주민 총회가 예정돼 있다. 이 과정을 밟고 나면 거주민의 이주 및 철거가 진행된다. 통상적인 시기를 감안하면 수개월 뒤 철거가 예상된다.
부동산 업계에서는 사업시행인가를 통과하면 정비사업의 9부 능선을 넘었다고 판단한다. 이쯤 되면 이주를 조건삼아 보상을 노리는 세입자의 이른바 알박기를 사전에 차단하기 위해 아예 상가 또는 주택을 공실로 두는 경우가 많다. 임차인이 내는 쌈짓돈 수준의 월세를 욕심내다가 더 큰 보상금을 건내게 되거나 사업절차가 늦어지는 것을 미연에 방지하는 차원이다. 때문에 부동산 종사자들은 김 전 대변인의 건물 옥탑의 불법건축물 신축이 임대료를 받기 위한 수단은 아닐 것으로 추정한다. 한 빌딩전문 공인중개법인 관계자는 “신규로 임차인을 찾으려는 경우는 경우도 드물고 철거 임박한 사업장에 임차하려고 하는 이는 더더욱 없기 때문에 없던 건물을 신축해서 임대수익을 올리는 건 일반적이진 않다”고 말했다. 40년 간 이곳 옥상에서의 임대수익은 0원인걸 확인했다는 주장도 있다. 김 전 대변인의 대출 특혜에 대해 처음으로 의혹을 제기한 김종석 의원(자유한국당)실 보좌관은 “해당 건물이 생긴 1980년 이후로 약 40년 간 3층에서 월세가 나온 적이라곤 단 한 번도 없다”라고 말했다.
그렇다면 왜 해당 건물에 없앴던 불법건축물을 다시 지어냈을까. 세간에서는 대출특혜 의혹에 몰입하지만 감정평가업계와 부동산 종사자들은 상가분양권 추가 획득 목적일 가능성에 주목한다. 국내 대형 감정평가법인 소속 감평사는 “상가분양권을 받을 수 있도록 조치를 취한 것일 수 있다”고 말했다. 옥상에 불법건축물을 지어 건물 전체 연면적을 늘리고 쪼개기를 통해 세대수를 늘리면 지분이 그만큼 늘어나면서 감정평가시 더 재산가치를 인정받기 때문에 분양권을 받는데 있어 유리하다는 설명이다. 실제 김 전 대변인은 재건축 후 신축아파트 2채에 상가1개 호실까지 받을 수 있는 것으로 전해진다. 불법건축물이 다시 만들어졌을 것으로 추측되는 시기와 감정평가가 이루어진 때와 시기상으로 봤을 때에도 맞아 떨어진다. 9구역 조합 사무실 관계자는 “작년 초 감정평가를 진행했다”고 말했다. 다만 불법 건축물을 지은 게 매물을 높은 값에 팔려는 전주인인건지 김 전 대변인 측인지는 확실치 않다.
◇국민은행 “해당 물건 대출 RTI 아닌 다른 산출법으로 산정”
한편, 대출 특혜 의혹에 휘말린 국민은행은 억울하다는 입장이다. 일각에서 RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율)을 맞추기 위해 상가 옥상에 불법건축물을 만들고, 각각의 월세를 산정해 대출이 많이 나간 특혜 사례라고 주장하지만 해당 물건에 대한 대출은 RTI와는 별개의 다른 방식으로 이루어졌기 때문이다.
국민은행 관계자는 “지난해 3월 RTI가 시행됐지만 10월 31일 이전에는 전체 대출의 10~30%에 한해 RTI가 충족되지 않아도 대출이 가능하게끔 예외를 허용했다. 해당 물건 대출도 RTI 예외 처리건이고 이는 비슷한 시기 대출을 일으킨 다른 고객도 마찬가지”라고 밝혔다.
RTI가 아니라면 10억 원이라는 높은 대출금액은 어떤 기준으로 산정된 걸까. 국민은행에 따르면, 담보인정비율은 자치구마다 다르다. 유효담보가를 계산할때는 실제 가격이 아니라 실제 가격보다 보수적으로 책정한 감정가를 기준으로 한다. 또한 흑석동이 있는 동작구는 담보인정비율을 69%로 본다. 방의 개수에 따라 공제하는 금액(방 한 칸 당 3400만 원)도 있다. 또 상가의 경우 우선변제금(상가 한칸 당 2200만 원)도 제외한다.
같은 배경 데이터를 참고해 유호담보가 산식에 맞춰보면 해당 건물 감정평가금액(19억 원 수준)*동작구 담보인정비율(0.69%)-방 개수 3개값 공제(1억200만 원)-상가우선변제금(2억2000만 원)=대출 가능금액(10억 원) 된다.