집 경매로 넘어가도 전세보증금 받기 어려워, 임금채권이 우선
제1금융권 전세금대출 기피
봄 이사철을 맞아 새 집을 알아보는 세입자들이 늘고 있습니다. 하지만 간혹 임대인이 개인이 아닌 법인일 경우가 있는데요. 이 때 유의할 점이 많습니다. 은행에서 전세자금대출을 거주할 확률이 높고, 최악의 경우 법인이 문을 닫으면 전세보증금을 받지 못하는 상황까지 벌어질 수 있기 때문입니다. 왜 그런지 살펴보겠습니다.
일반적으로 법인이 임대인일 경우 신축빌라 등 분양이 안 돼 전세를 놓거나, 회사에서 사무실로 쓰려고 집을 샀다가 전세를 주거나, 투자 목적으로 아파트를 사는 등 여러 가지 이유로 소유주가 법인일 수 있습니다.
임대인이 법인이라서 세입자들이 가장 곤혹을 겪은 일은 제1금융권에서 전세자금대출을 받기 힘들다는 것인데요. 제2금융권도 전세보증금의 80%까지만 대출을 해주는데 상당히 까다롭고 평균 6%대로 이자 부담도 높은 편입니다. 은행에서 대출을 꺼리는 이유는 법인이 개인보다 상대적으로 전제보증금을 받지 못할 확률이 높아서입니다.
임대인이 개인일 경우 집이 경매로 넘어간다고 해도 전입신고와 확정일자를 받았다면 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 전입일자는 근저당, 압류, 가압류 일자보다 빠르면 대항력을 가져 전세금을 받는데 문제가 없습니다. 하지만 법인이라면 상황이 달라집니다.
법인의 경우 임금채권이 전세보증금보다 우선하기 때문입니다. 만약 법인이 경영악화로 문을 닫는다면 직원들의 임금이 밀려있을 가능성이 높습니다. 법인이 집을 경매에 넘길 경우 직원들 월금과 퇴직금을 먼저 변제해야 합니다. 이 때 임차인이 그 전에 받은 전입신고와 확정일자는 무용지물이 됩니다.
경매에서 우선변제 되고도 남는 금액이 있다면 전세금을 돌려받을 수 있겠지만 은행에서 이러한 리스크를 떠안기 꺼려합니다. 전세자금대출이 잘 실행되지 않는 이유입니다. 이에 법인이 소유한 집은 주변 시세보다 저렴하게 나오는 경우가 많습니다. 계약 전 부동산 관계자와 해당 사항들을 꼼꼼히 살펴보시기 바랍니다.