매매가격은 높고 월세는 기존 오피스텔 수준
올해 신규 입주 8만761실, 2010년 이후 최대 물량
아파트 시장에 새 집 수요가 늘고 있는 가운데 오피스텔 시장은 신축이 큰 재미를 보지 못하고 있다. 기존에 지어진 오피스텔보다 매매가격은 높지만 임대수익률은 더 낮아서다. 특히 올해는 2010년 이후 최대 입주물량이 대기하고 있어 신축 오피스텔 소유주들의 고민은 깊어질 전망이다.
22일 국토교통부 오피스텔 실거래가 자료(올해 1~2월 기준)에 따르면 서울에서 2017년 이후 준공된 신축 오피스텔의 임대수익률은 3.89%로 나타났다. 이는 2017년 이전에 지어진 오피스텔 임대수익률(4.35%) 대비 0.46%p 낮은 수준이다. 이는 경기와 인천도 비슷한 양상을 보였다.
지방 역시 기존 오피스텔이 강세다. 울산은 신축이 4.20%의 수익률을 보이는 반면 기존은 10.29%의 수익률을 나타냈다. 그 외 ▲부산(신축 3.89%·기존 5.08%) ▲대구(신축4.33%·기존 5.48%) ▲대전(신축5.75%·기존 7.65%) ▲광주(신축 6.36%·기존 6.41%) 등도 신축 오피스텔의 임대수익률이 더 낮았다.
신축 오피스텔의 임대수익률이 낮은 이유는 높은 매매가격에 비해 임대료가 기존 오피스텔과 비슷한 수준으로 형성되기 때문이다. 실제 올 1~2월 거래된 서울 오피스텔 중 2017년부터 지어진 신축 오피스텔의 평균 3.3㎡당 매매가격은 기존(2244만원) 대비 796만원 비싼 3040만원선이다. 3.3㎡당 월세가격은 신축(8만6460원)과 기존(7만원)이 큰 차이를 나타내지 않았다.
서울 서초 ‘서초어반하이’(2018년 준공)는 3.3㎡ 매매가격이 4197만6000원, 월세는 9만7680원선에서 형성돼 있다. 반면 같은 지역에 속한 하림인터내셔날(2013년 준공)은 매매가와 월세가 각각 3692만7000원, 9만7350원으로 거래됐다. 영등포구 양평동2가 내 2017년 준공된 ‘오목교투웨니퍼스트’의 경우 신축(3.3㎡당 매매가 2917만원·월세 7만2600원)보다 기존(2290만원·8만5800원) 오피스텔의 월세가격이 더 높았다. 이 같은 현상은 수도권뿐만 아니라 지방 지역도 비슷하게 나타났다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 “현재 신축 오피스텔 임대료는 공실부담을 우려한 임대인과 지역 내 형성되는 월세가격의 마지노선 영향으로 기존 오피스텔과 비슷하거나 약간 높은 선으로 책정되고 있는 것으로 보인다”고 말했다.
향후 막대한 오피스텔 입주물량도 신축 오피스텔 임대수익률에 악영향을 미칠 전망이다. 부동산114에 따르면 전국 오피스텔 입주물량은 2015년 4만3937실을 시작으로 ▲2016년 5만941실 ▲2017년 5만2284실 ▲2018년 7만9607실 등 점차 늘고 있는 추세다. 특히 올해는 2010년 이후 최대 물량인 8만761실이 입주를 앞두고 있다.
함 랩장은 “신규물량이 많거나 공급과잉인 지역에서는 공실 우려로 인해 형성 가능한 월세가격에 한계가 있다”며 “신축 오피스텔이 역세권 입지, 저렴한 관리비, 주차가능 여부, 보안체계 등의 임차인의 끌어들일 만한 매력적인 장점이 없다면 기존 오피스텔과 임대수익률 차이는 더욱 크게 날 것”이라고 전망했다.