주민공람 오는 22일까지··이변 없이 이르면 이달 말, 늦어도 다음달 초 예정
준공 후 입주까지 7년 5개월 예상
한강 조망에 구릉지 활용한 테라스하우스까지 투자자 발길 여전
정비사업장 가운데 가장 뜨거운 감자인 서울 용산구 한남3구역의 사업시행인가 획득이 임박했다. 절차상 오는 22일까지 주민공람을 마치고 나면 사업시행인가가 나는데, 현재까지 접수된 주민 의견 중에는 사업 진행을 늦출만한 특이사항이 접수되진 않은 것으로 알려졌다. 이에 따라 이르면 이달 말이나 늦어도 내달 초까지는 인가가 날 것으로 보인다. 2003년 11월 뉴타운지구 지정 이후 16년 만이다. 인가 후에는 시공사 선정을 앞두고 있는 만큼 건설사의 움직임도 더욱 분주해질 전망이다.
20일 한남3구역 조합에 따르면 올 초부터 이미 움직임을 보였던 대형 건설사들이 최근 들어선 더욱 적극적인 행보를 보이고 있다. 대우건설은 지난달 말 대치동 대우 갤러리에서 조합원과 인근 공인중개업소 관계자들을 초청해 사업설명회를 여는 등 본격적인 경쟁구도를 갖추는 모습이다. 이외에도 대림산업, 현대산업개발 등이 조합과의 접촉을 시도하고 있다. 건설사가 해당 지역에 관심을 두는 이유는 3구역을 발판삼아 향후 인근의 한남2·4·5구역 시공권 획득에 보다 용이하게 접근할 수 있어서다.
한남3구역은 한남동 686 일대 38만6296㎡에 건폐율 41.95%, 용적률 232.49%를 적용받아 아파트 총 5816세대를 짓게 된다. 준공 후 지하6층 지상 최고 22층으로 총 197개 동이 생기는 대규모 정비사업으로 중견 건설사는 물론 국내 1군 건설사 상당수도 시공권 획득에 목표를 두고 있다. 건설업계는 지난 수년 간 정비사업장에 모습을 드러내지 않던 삼성물산이 입찰 의향을 내비칠지 여부에 관심을 두고 있다. 인근 공인중개업소를 비롯해 업계 안팎에서는 삼성물산이 올 초 반포주공1단지 3주구에 이어 이곳까지도 발을 들일 것이라고 예상하지만, 조합에 따르면 회사 측이 아직까지 공식적으로 찾은 적은 없다.
조합은 사업시행인가 예정일인 이달 말부터 입주까지의 일정을 약 7년 5개월가량 소요될 것으로 잡고 있다. 조합원 분양신청 접수, 관리처분계획 수립, 관리처분 인가, 이주 및 철거, 착공, 준공 및 입주 순으로 진행된다. 아직 오랜 과정이 남았음에도 투자자들의 문의와 발길은 계속되고 있다는 게 인근 공인중개업소 전언이다.
다만 이미 높은 시세를 형성하고 있는 만큼 저가 매물인 시유지 무허가건물 매물 위주로 거래되고 있다. 무허가라고 해도 1982년 4월 8일 이전에 건축된 무허가 건물은 주거권이 인정돼 신축 아파트 입주권을 받을 수는 있다. 대신 권리가액은 0원에 가깝다. 다시 말해 현재 5억 원에 무허가 건물을 매입하면 5억 원 전액이 프리미엄(웃돈)에 해당하기 때문에 추후 조합 분양가 전액을 분담금으로 내야 한다. 분담금은 조합원 분양가에서 권리가액을 뺀 금액으로 산정되기 때문이다. 게다가 이들은 조합 내에서도 준조합원으로의 지위를 가짐으로서 의결권도 없다. 그럼에도 해당 지역의 무허가 건물을 매입하는 것은 전형적인 배산임수의 지형인데다 한강 조망이 우수해서다.
A공인중개업소 관계자는 “한남3구역은 강남접근성은 물론 전통적인 배산임수의 A급 명당”이라며 “특히 3구역은 구릉지형태의 지형을 살려 저층은 테라스하우스를 조성하고 고층은 한강뷰를 누릴 수 있도록 해 모든 세대가 가치있다는 게 장점”이라고 소개했다. 이어 “무허가건물 매물도 6억 원 미만으로는 다 거래됐고 6억5000만 원 짜리 하나 있으니, 웃돈만 최소 6억 원이 붙은셈”이라고 설명했다. 현재 나와 있는 일반 매물은 3.3㎡에 약 8000만~9000만 원 안팎 시세를 형성하고 있다.
한편 한남뉴타운 내 다른 구역 역시 사업진행에 애를 쓰고 있다. 한남4구역은 다음달 중 정기총회를 열어 재개발촉진계획 변경결정안에 대한 투표를 실시할 예정이다. 이곳은 재건축 후 약 2250여 세대로 탈바꿈하게 된다.