분양사 악성 미분양 떨이로 유동성 확보 차원…지급액만큼 분양가 높이는 눈속임 많아
추후 임대료 상승분, 일반 분양상품보다 낮아 매력도 떨어져
#정년퇴직을 앞두고 있는 A씨는 노후 생활비 확보 차원에서 지난 2016년 동탄신도시에 상가를 구매했다. 당시 시행사는 해당 상품을 임대수익이 보장되는 상가라고 홍보했는데, 이는 A씨가 이 매물을 매수하게 된 결정적 계기가 됐다. 그러나 지금은 매우 잘못된 투자였다고 후회한다. 그는 “시행사가 보장해 준다는 소액의 월세를 탐내다가 더 큰 임대료 상승분을 포기하게 됐다”고 하소연했다.
임대수익을 보장해주는 수익형 부동산 상품 투자에 주의가 요구된다. 시행사 측이 임대수익을 보장해 주는 것처럼 홍보하지만 지원금만큼 분양가를 올려받는 경우가 많기 때문이다. 다시말해 분양을 위한 마케팅 꼼수라는 지적이다.
임대수익보장제는 시행사가 수분양자(상가주)에게 통상 2년 동안 임차인 대신 월세의 일부를 지불하는 형태로 이뤄진다. 예를 들어 월세가 100만원이면 30만원은 분양한 시행사가, 나머지 70만원은 임차인이 지급하는 방식이다. 이 제도를 활용하면 상가주는 공실이더라도 분양사가 제공하는 월 30만원이라는 최소 임대수익은 확보된다는 장점이 있다. 세입자는 월세의 일부를 시행사가 대신 지불해주니 실제 내야 할 돈을 아낄 수 있다는 이점이 있다. 이같은 장점을 앞세워 시행사는 분양 및 임차인을 보다 수월하게 모집할 수도 있다. 덕분에 수익형 부동산 시장에선 이미 수 년 전부터 임대수익보장제 붐이 일었다.
그런데 최근 들어선 이 같은 상품이 더욱 증가하는 추세다. 실상은 부동산 경기가 악화되자 분양사도 악성 미분양 재고물건을 떨이 처분하며 자금회수를 하려는 목적이다.
분양가가 소폭 오르는 것도 문제이지만 투자자 입장에서 임대수익 보장 상품이 위험한 이유는 따로 있다. 분양사의 지원금이 끊기는 2년 뒤부터는 수익률이 일반 상가보다 현저히 떨어지기 때문이다. 과거에는 시행사가 제공하던 임대수익 보장금 수준까진 아니더라도 월세를 일정부분 높여서 올려받을 수 있는 분위기였다. 그러나 지난해 10월 개정된 상가임대차보호법으로 인해 임대료 인상률은 연간 9%에서 5%로 제한되고 임차인이 원한다면 최대 10년 동안 계약을 유지해야만 한다.
앞서 제시한 사례처럼 월세 시세 100만원인 상가의 경우 일반적으로는 임차인이 재계약시 105만원까지 인상 가능하다. 반면 임대수익보장상가는 세입자가 내 온 70만원에서 9% 상승을 적용받아 76만3000원까지 임대 수익을 끌어올리다가, 5% 인상분인 73만5000원으로 대폭 낮아지게 된 것이다. 결국 임대수익보장제에 기댄 투자자들은 소탐대실 하다가 발등 찍히는 격인 셈이다.
이상혁 상가정보연구소 선임연구원은 “임대수익 보장제는 경기가 어려울 때 상가를 팔기위한 마케팅의 일환으로 이해하는 게 옳다”라며 “모든 투자를 안전하게 담보할 수 있는 게 아닌 만큼 신중한 선택이 필요하다”고 조언했다.