부동산 관련 펀드 설정액 역대 최고치···상장 리츠 성장 기대감
부동산 투자, 건별로 천차만별···“성급한 판단 위험”
올해초 부동산 시장 침체 분위기 속에 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts) 투자가 대안이 될 수 있다는 예상이 나오고 있다. 개인 투자자들의 자금 조달이 쉽지 않아진 상황에서 부동산에 투자하는 신탁 펀드가 매매 주체가 될 수 있다는 기대감이다. 더구나 연이은 리츠 상장 행보에 증시 투자자들의 기대감도 커지는 모습이다.
리츠는 부동산투자신탁을 의미하며 다수의 투자자들로부터 자금을 모집해 부동산에 투자한 뒤, 임대 및 매각 등을 통해 발생한 수익을 돌려주는 구조다. 투자 형식이 뮤추얼펀드와 유사한 특징을 갖고 있기 때문에 부동산 뮤추얼펀드로도 알려져 있다.
금융 시장에서 리츠 투자는 비교적 안정적인 투자 대상으로 꼽힌다. 부동산에 투자한다는 특성상 임대 수익으로 비교적 안정적인 현금흐름을 확보하기 용이해서다. 또 역사적으로 부동산 가격은 장기적으로 우상향하는 흐름을 보였기 때문에 청산시 손실 가능성이 낮다는 점도 안정성을 강화하는 요인이다.
부동산 펀드 가운데 국내 리츠 규모는 40조원 가량으로 평가되고 있다. 국토교통부에 따르면 지난해말 기준 국내 리츠 수는 219개, 리츠 자산 규모는 41조원 수준이다. 국내 상업용 부동산 시장 규모는 500조원 가량이라는 점을 감안하면 리츠 시장은 아직도 10분의 1에도 미치지 못한다. 반면 상업용 부동산 시장 규모만 3000조원이 넘는 것으로 알려진 미국의 경우 리츠 시장이 1800조원 가량으로 절반 이상을 차지하고 있다는 평가를 받는다. 주요국 리츠 시장에 비해 국내 시장은 아직도 규모면에서 성장할 여지가 많다는 이야기다.
◇성장 여력 높은 국내 리츠 시장…상장 리츠에 주목
단순 수치를 접어 두고서라도 최근 부동산 시장 침체는 국내 상장 리츠 시장은 성장 가능성에 기대를 높이는 요인이다. 지난해 부동산 시장 대출 규제 강화 여파 때문이다. 그동안 국내 부동산 시장의 한축을 담당하던 개인투자자들의 자금 조달 부담이 커진 가운데 리츠가 대안으로 부상하고 있다.
금융투자업계 관계자는 “부동산은 다른 투자자산에 비해 상대적으로 건당 투자 규모가 크기 때문에 대출을 통한 레버리지 활용이 불가피하다”며 “상대적으로 투자 부담이 작아도 부동산 투자 효과를 얻을 수 있는 리츠 투자가 부각될 수 있는 환경이 조성된 셈”이라고 설명했다.
실제로 부동산 관련 펀드는 국내 투자자들 사이에서 주목받고 있는 상황이다. 금융투자협회에 따르면 지난해말 기준 부동산펀드 설정액은 71조원 수준으로 역대 최고치다. 전체 펀드에서 부동산 관련 펀드가 차지하는 비중은 지난해 말 기준으로 14%에 달한다.
국내 리츠 시장에서 가장 빠르게 성장할 것으로 기대를 모으는 분야는 상장 리츠 시장이다. 상장돼 거래되기 때문에 일반 리츠에 비해 투자하기 용이하다는 점에서 기대를 받는다. 여기에 상장 리츠 규모가 한국 경제 규모에 미치지 못한다는 평가도 나온다.
국내 증시에 상장된 리츠는 신한알파리츠를 비롯해 이리츠코크렙, 모두투어리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 에이리츠 등이다. 이들의 시가총액 규모는 전체 시가총액의 1%에도 미치지 못한다. 반면 미국 시장에서 상장 리츠는 증시 전체 시가총액의 4% 가량을 차지하고 있다. 일본 역시 2% 가량으로 한국의 상장 리츠 보다 규모 면에서 앞서 있다.
◇상장 리츠 성공에도···부동산 별로 투자 수익 갈릴 수 있어
이 때문에 정부에서도 지난해말 리츠 공모 및 상장 활성화 방안을 내놓고 리츠 시장 활성화에 힘을 실어주고 있다. 자기자본요건을 충족해야 하는 기준일을 신규상장일로 늦춰주는 한편 비개발 위탁관리 리츠에 대한 상장예비심사를 폐지하는 등 활성화에 공을 들이는 모습이다. 여기에 주택도시기금 여유자금의 공모 상장리츠 투자를 추진하는 등 해당 시장 활성화에 나서고 있다.
반면 금융투자업계 일각에서는 리츠 역시 부동산 시장의 변동성에 뿌리를 두고 있다는 점 때문에 주의가 필요하다는 지적을 내놓고 있다. 과거 수년간 국내 부동산 가격이 가파르게 상승한 만큼, 하락장이 도래할 경우 리츠 역시 영향을 받을 수 있어서다. 또 부동산 투자는 투자 대상에 따라 기대수익과 위험도가 극명하게 갈린다는 점 때문에 리츠 별로 서로 다른 투자자산으로 봐야 한다는 지적도 나온다.
금융투자업계의 관계자는 “부동산 시장에서 침체 가능성이 커지는 가운데 이리츠코크렙과 신한알파리츠 등이 성공적으로 상장하면서 올해 금융투자 업계에서는 공모 리츠에 관심이 커지는 중”이라며 “다만 부동산은 투자 대상 별로 천차만별이기 때문에 성급하게 모든 리츠가 호조를 보일 것으로 예상하는 것은 위험하다”고 예상했다.