남에게 파느니 자녀들에게 물려주려는 집 소유주 늘어
현행 세법, 특수관계인 간 거래 엄격
예상 못한 세금 피하려면 입증자료 챙겨야
최근 가족 간 부동산 거래가 확대되고 있는 모습이다. 정부의 잇단 고강도 세제 정책에 집을 남에게 파느니 차라리 자녀들에게 물려주려는 소유주들이 늘고 있는 것. 하지만 가족 간 부동산 거래라고 방심했다간 자칫 세금폭탄을 맞을 수 있다.
4일 업계 등에 따르면 현행 세법은 배우자, 직계존비속, 친족 등 특수관계인 간 부동산이나 현금 거래에 엄격한 잣대를 적용한다. 가족 간 부동산 거래는 크게 양도·상속·증여 세 가지로 나뉜다.
상속은 세법에 따라 상속세가 적용되므로 큰 문제가 되지 않는다. 주의해야할 부분은 증여와 양도다. 현행 세법에서는 배우자나 직계존비속 간의 거래는 증여한 것으로 추정한다. 양도소득세에 비해 증여세 부담이 큰 경우 이를 피하기 위해 매매를 가장해 재산을 이전할 가능성이 있기 때문이다.
증여가 아닌 양도로 인정받으려면 실제 대가를 주고 거래했다는 사실을 입증할 증빙자료를 준비해야 한다. 증빙자료는 표준매매계약서, 계좌이체 등 금융거래 내역, 매수자의 소득 증빙 자료 등이 있다.
매매로 인정받았다고 해도 안심은 금물이다. 실제 거래 가액이 세법이 정한 시가보다 너무 높거나 너무 낮아도 문제가 된다. ‘부당행위계산부인규정’에 근거해 당사자 간 거래가격이 아닌 세법이 정한 기준으로 양도세를 부과하기 때문이다. 이를 피하려면 시가의 5%와 기준금액 3억원 중 적은 금액 이내에서 거래해야 한다.
예를 들어 10억원 짜리 아파트를 8억원에 매매를 하면 양도가액은 8억원이 아닌 세법상 시가인 10억원을 기준으로 양도세가 계산된다. 가족 간 증여세를 피하려다 오히려 양도세 폭탄을 맞을 수 있는 것이다.
또한 거래가액이 세법이 정한 가액보다 높거나 낮음 금액으로 거래해 이익을 보면 증여세가 과세된다. 이러한 과세를 내지 않으려면 세법상 시사 30%와 기준금액 3억원 중 적은 금액의 범위 내 거래할 수 있어야 한다.
부모가 자녀에게 부동산을 아무런 대가를 받지 않고 임대해주는 경우에도 증여세가 부과된다. 부동산 무상사용에 따른 이익 산출 5년간 이익 합계액이 1000만원 이상인 경우 무상사용임대료에 대해 증여세가 적용된다.
아울러 현행 세법에서는 가족 간 금전 거래도 증여로 추정한다. 이에 따라 증여가 아니라는 객관적인 증빙 자료가 없을 경우에는 증여세가 부과된다. 예상치 못한 세금을 피하려면 차용증 등 입증할 자료를 준비해야 한다.
권일 부동산인포 리서치팀장은 “가족 간 거래에서도 차용증을 작성하고 실제 이자를 지급해야 한다”며 “계좌이체로 돈을 주고받을 때 대여금·이자상환 등의 내용을 통장에 기재하면 객관성을 인정받아 증여세를 피할 수 있다”고 설명했다.
가족한테 돈을 빌린 후 재산을 취득하거나 채무를 상환했을 경우 세무서로부터 자금의 출처를 소명하라는 해명안내문을 받을 수 있다. 이때 본인의 소득·재산 등으로 소명을 못한다면 차액은 가족한테 빌린 돈으로 취득했다고 소명해야 한다. 가족 간 별도의 자료 없이 빌린 돈이라면 증여세가 부과된다.
권 팅장은 “가까운 관계인만큼 거래액수를 줄이거나 세금이 가장 적게 나오는 방향으로 거래가 이뤄질 수 있다”며 “‘가족이니까 괜찮겠지’라는 생각으로 꼼수를 쓰게 되면 세금폭탄을 맞을 수 있으니 객관적인 자료를 통해 차입을 밝히고 세금폭탄을 맞지 않도록 신경 써야 한다”고 말했다.