부동산시황
강남 재건축 단지, 너도나도 ‘후분양’
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.01.22 15:47
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선분양 비해 사업성 높아
강남권 전체로 확산 조짐 보여
시공사 선정 시, 건설사 자금조달능력 관건
최근 ‘후분양’ 방식을 선택하는 강남권 재건축 단지들이  늘고 있다. 선분양 제도 하에서는 분양가를 통제 받아 수익성이 나오지 않는다는 판단에서다. / 사진=연합뉴스
최근 ‘후분양’ 방식을 선택하는 강남권 재건축 단지들이 늘고 있다. 선분양 제도 하에서는 분양가를 통제 받아 수익성이 나오지 않는다는 판단에서다. / 사진=연합뉴스

강남 재건축 단지들이 너도나도 ‘후분양’에 눈을 돌리는 분위기다. 선분양 제도 하에서는 분양가를 통제 받아 수익성이 나오지 않는다는 판단에서다. 이에 따라 건설단계에서 자금을 자체적으로 조달해야 하는 건설사의 셈법도 한층 복잡해질 전망이다.

◇강남 재건축 단지 ‘선분양→후분양’ 선회

22일 건설업계 등에 따르면 서울 서초구 반포동 ‘신반포3차·경남아파트 통합재건축’ 조합은 사업방식을 ‘후분양’으로 진행할 예정이다. 시공사인 삼성물산 역시 이를 받아들인 것으로 알려졌다. 이 단지가 사업방식을 선분양에서 후분양으로 선회한 배경은 수익성 때문이다.

현재 서울과 과천 등의 재건축 단지들은 고분양가 관리지역으로 분류돼 주택도시보증공사(HUG)로부터 분양가 통제를 받고 있다. 이에 따라 분양가는 인근 아파트 평균 분양가의 110%를 넘지 못한다.

지난해 10월 서초구 서초동에서 분양한 ‘래미안 리더스원’의 3.3㎡당 평균 분양가는 4489만원이다. 이어 분양된 반포동 ‘삼호가든맨션3차’은 3.3㎡당 분양가가 4687만원이었다. 이에 따라 서초구에서 선분양 할 경우 3.3㎡당 분양가는 5000만원을 넘기 어려울 것으로 보인다.

이는 주변 아파트에 비하면 60~65% 수준이다. 서초동 반포동 소재 아크로리버파크는 3.3㎡당 호가가 8000만원을 육박한다. 래미안퍼스티지, 반포자이 등 기존 아파트 단지의 시세도 비슷한 수준이다. 일각에서는 1억원까지도 오를 것으로 점치는 상황이다.

반면 후분양은 HUG에서 발급하는 분양보증을 받지 않아도 된다. 이에 따라 입주시점에 주변 시세에 맞춰 분양가격을 정할 수 있다. 조합 입장에서는 늦게 분양할수록 분양수익을 높일 수 있는 셈이다. 또한 강남권의 경우 수요자들의 선호도가 뚜렷해 후분양에 따른 미분양 위험도 적다는 게 업계의 중론이다.

후분양 바람은 강남 재건축 단지 전체로 확산되는 모습이다. 앞서 선분양으로 계획을 세웠던 방배13구역, 반포주공1단지 1·2·4주구, 신반포4지구 등의 단지들도 후분양을 검토 중으로 알려졌다.

◇‘후분양’ 방식 확산 가능성 높아···시공사 선정 시 건설사 자금조달 능력이 관건

건설업계는 현재 사업 초기인 강남 재건축 단지들도 후분양을 진행할 가능성이 높다는 견해다. 최근 재건축 시장에서 주목받고 있는 반포주공1단지 3주구의 사업방향도 후분양 방식이 점쳐지고 있다. 특히 시공사 선정을 앞둔 단지에서는 프로젝트 파이낸싱(PF)를 통한 건설사들의 자금조달 능력이 관건으로 떠오를 전망이다.

후분양 제도 하에서 건설사들은 계약금과 중도금으로 조달하던 건설자금을 자체적으로 마련해야 한다. 통상 은행으로부터 PF 대출을 받아 진행된다. 이때 시공사의 신용도에 따라 대출 한도와 금리가 크게 달라질 수 있다. 시공능력평가 상위 1~5위 건설사의 업체의 디자인이나 기술력은 비슷하다는 점을 감안하면 이는 조합의 선택에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

한 대형건설사 관계자는 “수천억원에 달하는 대출 금액에서 1~2% 포인트의 금리 차이는 수익성을 크게 가를 수 있는 부분이다”며 “이는 수익성과 직결되는 만큼 조합에서는 신용도가 높은 건설사를 선호할 것”이라고 설명했다. 이어 “이런 면에서 볼 때 후분양의 등장은 강남 재건축 시장의 최대 변수로 작용할 가능성이 높다”고 덧붙였다.

길해성 기자
금융투자부
길해성 기자
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