부동산시황
‘리츠·펀드’ 부동산 투자대안으로 떠올라
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.01.19 09:20
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간접 투자방식이지만 운용방식 달라
정부 ‘리츠’ 활성화 방안 발표
개인투자자 유입확대 기대
업계 등에 따르면 최근 대표적인 부동산 간접투자 방식인 ‘리츠’(REITs·부동산투자회사)와 ‘펀드’가 투자자들의 대안으로 떠오르고 있다. / 사진=연합뉴스
최근 부동산 직접투자 시장의 위축으로 부동산 간접투자 방식인 ‘리츠’(REITs·부동산투자회사)와 ‘펀드’가 투자자들의 대안으로 떠오르고 있다. / 사진=연합뉴스

개인투자자가 비교적 적은 돈으로 부동산에 투자해 수익을 얻을 수 있는 금융상품이다. 최근 주택에 이어 수익형 부동산까지 불확실성이 커지면서 투자자들의 투자 대안으로 떠오르고 있다. 

◇같은 듯 다른 ‘리츠와 펀드’

리츠와 펀드는 간접투자 방식이라는 공통점을 갖췄지만 차이가 존재한다. 리츠는 부동산 회사의 주식을 사서 배당을 받는 방식이다. 펀드는 부동산 실물자산에 투자하고 그 투자 수익을 받는 구조다.

운용방식도 다르다. 펀드는 대출형, 임대형, 경·공매형, 직접개발형 펀드로 나뉜다. 대출형은 아파트·상가·오피스텔 등을 개발하는 회사에 일정한 이자를 받기로 약정하고 자금을 빌려준 뒤 수익을 얻는 방식이다. 임대형은 빌딩·호텔 등 상업용 건물을 공동으로 사들인 뒤 임대수입과 가격 상승에 따른 차익을 올리는 방식이다.

경·공매형은 법원 경매나 한국자산관리공사(캠코)의 공매 부동산을 매입한 뒤 임대나 매각으로 수익을 올리는 방식으로 펀드가 시행사 역할을 한다. 직접개발형은 직접 개발에 나서 분양하거나 임대해 개발이익을 얻는 방식이다. 다만 경·공매형과 직접개발형은 위험도가 높아 일반적으로 대출형이나 임대형으로 이뤄진 펀드가 많은 편이다.

주식회사 구조로 이뤄진 리츠는 운용자에 따라 세부 형태가 나뉜다. 리츠 자신이 직접 운용을 담당하면 ‘자기관리형’, 자산관리회사(AMC)가 위탁 운용을 하면 ‘위탁관리형’이다. ‘기업구조조정형(CR)’도 AMC가 운용을 하지만 주요 투자처가 기업 구조조정용 매물 부동산(빌딩)이라는 점에서 위탁관리형과 약간 다르다.

◇‘리츠’ 자유롭게 매매 가능 vs ‘펀드’ 만기까지 환매 불가

두 상품은 환금성에서 가장 큰 차이를 나타낸다. 리츠는 주식시장에 상장돼 사고파는 것이 자유롭다. 일반 주식 거래와 마찬가지로 원하는 시점에 매매가 가능하고 환매수수료도 없다. 국내에는 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 트러스제7호, 모두투어리츠 등 6개 리츠가 상장돼 있다. 이외에 홈플러스 리츠, 이지스자산운용, 호반건설, KMH신라레저 등이 상장을 준비 중이다.

반면 부동산펀드는 일반적으로 3~5년 만기의 폐쇄형 상품으로 출시된다. 펀드가 부동산을 편입해 매각하는 시점까지 투자자가 하나의 조합을 이루는 셈이다. 펀드가 청산되는 시점까지 환매가 불가능한 경우가 많다. 가능하더라도 10% 정도로 환매수수료가 높은 편이다.

또한 부동산펀드는 한 개의 펀드에 하나의 자산을 다루지만 리츠는 여러 개 자산을 보유할 수 있다. 이리츠코크렙의 경우 뉴코아아울렛 일산·평촌점과 NC백화점 야탑점, 2001아울렛 중계·분당점을 보유하고 있다. 해외 리츠는 많은 경우 300개 이상의 자산을 보유하기도 한다. 부동산펀드가 하나의 실물 자산에 투자한다면 리츠는 다양한 자산에 분산 투자하는 효과를 볼 수 있다.

두 상품의 근거 법령도 다르다. 부동산펀드는 ‘자본시장과 금융투자업에 관한 법률(자본시장법)’을 근거로 두고 있다. 소관 부처는 자본시장법을 관할하는 금융위원회다. 반면 리츠는 부동산투자회사법이 적용된다. 국토교통부가 각종 인허가와 관리·감독을 담당하고 있다.

◇정부, 리츠 활성화 계획 밝혀

시장에서는 리츠에 주목하는 분위기다. 최근 정부가 공모 리츠 시장을 활성해 개인투자자들의 투자기회를 확대하겠다고 밝히면서다. 그동안 국내 리츠 시장은 상장 절차 등이 까다롭고 진입장벽이 높은 공모 리츠 대신 기관투자자를 대상으로 하는 사모 리츠에 편중되어 있었다. 그래서 개인투자자들에게는 그림의 떡에 불과하단 지적도 제기돼 왔다.

이에 지난달 20일 국토교통부와 금융위원회는 전문 투자자가 아닌 일반 국민도 안정성과 수익성을 갖춘 리츠에 쉽게 투자할 수 있도록 ‘리츠 공모·상장 활성화 방안’을 마련했다고 발표했다. 정부는 리츠를 주식시장에 상장할 수 있는 조건을 완화하는 등 리츠 시장을 활성화해 개인투자자가 적은 돈으로 부동산에 투자할 수 있는 길을 넓히겠다는 계획이다.

부동산 펀드 시장에서 선두를 다투는 이지스자산운용과 미래에셋자산운용도 나란히 부동산 자산에 투자하는 리츠 시장 진출에 속도를 내고 있다. 이에 따라 시장 활성화는 물론 투사회사간 시장경쟁도 본격화될 전망이다.

하한 금액이 많이 낮아진 점도 기대되는 부분이다. 지난해 경기 성남시 판교와 서울 용산의 대형 빌딩에 투자하는 ‘신한알파리츠’의 공모주 청약에 4928억원이 몰려 화제가 되기도 했다. 특히 투자자의 40%가 1000만원 이하의 소액 개인투자자여서 눈길을 끌었다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “국내 공모 리츠 시장은 아직 걸음마 수준이지만 점차 시장이 확대되고 있고 기회도 많아지는 만큼 새로운 부동산 대안투자재로서 역할을 할 것으로 보인다”며 “다만 리츠를 운용하는 투자회사가 안전성과 전문성을 담보한 곳인지 확인하고 임대 수익은 물론 향후 매각 때 투자 수익까지 감안해 신중하게 투자해야 투자해야 한다”고 설명했다.

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금융투자부
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