부동산시황
자산운용사들 임대주택에 눈 돌린 까닭은
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.01.18 10:24
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1인 가구 증가…주거패러다임 ‘소유→거주’로 변화
정부, 임대주택 리츠 세제혜택은 지속
18일 업계 등에 따르면 이지스자산운용, 코람코자산운용 등 대형 자산운용사들이 국내 임대주택사업에 적극적인 관심을 나타내고 있다. / 사진=연합뉴스
18일 업계 등에 따르면 이지스자산운용, 코람코자산운용 등 대형 자산운용사들이 국내 임대주택사업에 적극적인 관심을 나타내고 있다. / 사진=연합뉴스

이지스자산운용, 코람코자산운용 등 대형 자산운용사들이 임대주택사업에 적극적인 모습이다. 최근 1인 가구 증가와 함께 주거 패러다임이 소유에서 거주로 바뀌는 시장분위기가 반영된 것으로 풀이된다. 아울러 상업용 부동산에 비해 세제혜택이 높은 점도 임대주택사업에 관심이 쏠리는 이유다.

18일 투자업계 등에 따르면 이지스자산운용은 올해 인천지역 정비사업과 연계한 임대주택사업에 투자하는 상장 리츠를 출시하는 방안을 검토하고 있다. 상장 리츠의 경우 투자자들이 주식시장에서 언제든지 거래가 가능해 자금을 자유롭게 현금화할 수 있어 투자 매력이 높다.

이지스운용이 준비 중인 정비사업 연계형 임대주택사업은 개발부터 투자금 회수까지 통상 12년이 걸린다. 이렇게 긴 투자기간은 개인투자자들이 민간 임대주택 사업에 투자 하는 데 큰 걸림돌이 됐다.

하지만 주식을 사고 팔수 있도록 리츠를 상장하면 거래가 활발해져 개인투자자들의 투자가 활성화된다. 동시에 이지스운용은 개인 투자자 자금으로 개발사업을 성공적으로 수행할 수 있는 자생력을 갖추게 된다.

이지스운용은 개인 투자자들의 리츠 공모 투자에 긍정적인 입장이다. 그 이유는 아파트가 전 국민 자산의 70~80%가 묶여 있을 만큼 관심도가 가장 높은 자산에 속하기 때문이다.

이지스운용 관계자는 “아파트는 개인들이 가장 관심을 두는 투자처다”며 “이를 상장리츠의 편입자산으로 설정한다면 투자자들은 주가 상승에 따른 차익과 더불어 민간 임대주택 임대료를 통해 고정적으로 제공되는 배당수익률까지 확보할 수 있게 된다”고 설명했다.

코람코자산운용 ‘서울 대방동 민간임대주택’ 조감도 / 사진=코람코자산운용
코람코자산운용 ‘서울 대방동 민간임대주택’ 조감도 / 사진=코람코자산운용

펀드 시장에서도 임대주택에 대한 관심이 높다. 코람코자산운용은 지난 11일 올해 첫 프로젝트로 서울 대방동 민간임대주택 개발·운영 사업을 추진한다고 밝혔다. 코람코는 임대주택 개발을 위해 지난달 27일 ‘코람코 제86호 전문투자형사모부동산투자 유한회사(코람코 민간임대주택 2호)’를 통해 서울 동작구 대방동 일대의 토지·건물을 매입했다. 지난해 선보인 천호동 민간임대주택 개발 사업에 이은 두 번째 프로젝트다.

코람코는 해당 부지에 기존 노후 건물을 철거하고 지하 3층~지상 12층의 도시형생활주택 137세대, 리테일, 커뮤니티시설 등 근린생활시설을 신축하고 8년간 임대 운영할 예정이다. 코람코 민간임대주택 2호는 개인투자자가 참여 가능한 간접투자 상품으로 일반적인 수익형 부동산 직접 투자와 다르다. 투자자가 펀드에 투자하고 펀드가 임대주택 개발 및 임대 운영하여 그 수익을 배당받는 구조다. 예상수익률은 약 6% 후반대로 향후 매각차익 포함 시 IRR은 약 12%대가 예상된다.

운용사들이 임대주택에 관심을 가지는 이유는 세제 혜택이 크기 때문이다. 국토교통부는 지방세특례제한법상 리츠나 부동산펀드 등에 적용되는 30%의 지방세 감면 혜택을 올해부터 3년간만 적용한다고 밝힌 바 있다. 다만 임대주택 리츠는 세제 혜택이 지속적으로 제공된다.

이 같은 방침은 임대주택 공급을 확대하려는 현 정부의 주택정책 기조가 영향을 미쳤다. 국토부는 2020년까지 공공·민간 임대주택 400만 가구를 확보하고 향후 신규 택지지구 지정을 통해서라도 물량을 늘리겠다는 방침이다.

여기에 최근 주거패러다임이 소유에서 거주로 넘어간 점도 운용사들이 이 시장에 뛰어난 원인으로 작용했다. 실제로 지난해 누계 전월세 거래량은 전년 동기 대비 9.1% 증가한 168만8000만건을 기록했다. 이는 최근 5년간 최대 규모다. 급등한 집값도 수요가 전·월세로 움직일 가능성이 큰 이유로 꼽힌다.

한 투자업계 관계자는 “그동안 상업용 부동산에서 임대사업을 많이 진행한 노하우가 있기 때문에 단순 시공을 진행했던 건설사보다 경쟁력이 있다고 판단했다”며 “최근 변화하는 주거 패러다임과 급등한 집값, 세제 혜택 등 복합적인 요소로 인해 임대주택과 관련된 시장 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다”고 전망했다.

길해성 기자
금융투자부
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