서울·수도권 전셋값 '마이너스' 상승률
전세보증금 관련 경매 신청 건수 급증
"세입자들이 주택 구매할 수 있게 유도해야"
지난해 서울을 비롯한 수도권 주택시장에 나타난 전셋값 하락세가 새해에도 이어질 전망이다. 이에 따라 세입자들이 보증금을 제대로 돌려받지 못하는 일명 ‘깡통주택’ 피해 우려가 커지고 있다.
14일 한국감정원에 따르면 경기도의 지난해 주택 및 아파트 전셋값 상승률은 각각 -2.6%, -3.8%로 하락세를 기록했다. 지난해 말 기준 2년 전보다 전셋값이 하락한 곳은 평택, 오산, 화성, 여주, 안산, 시흥, 군포, 안산, 과천, 고양 등으로 입주 물량이 많았던 경기 남부권에 넓게 포진돼 있었다.
인천 역시 지난해 주택 전셋값 상승률은 -1.0%, 아파트는 -1.6%로 집계됐다. 특히 인천 지역의 아파트 전셋값은 대부분 하락하여 남구를 제외한 나머지 구 지역들이 ‘하락지역’에 속했다. 지난해 말 기준 전년동월대비 하락 폭이 가장 크게 나타난 지역은 중구(-5.5%), 연수구(-3.2%)로 나타났다.
서울은 지난해 평균 전셋값이 1.8% 올랐으나 지난해 11월부터 하락세로 돌아섰다. 지난해 12월 서울의 전셋값 상승률은 -0.13%로 6개월 만에 마이너스 상승률을 나타냈다.
서울을 비롯한 수도권의 전셋값 하락세가 두드러지면서 아파트 임차인들은 전세금을 돌려받지 못하는 ‘깡통주택’ 피해를 우려하고 있다.
깡통주택이란 집값이 대출금과 전세보증금을 합한 금액 아래로 떨어져 집주인이 집을 팔아도 남는 게 없는 주택을 말한다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 집이 경매에 넘어간 상황에서 낙찰금액이 전세보증금보다 낮아 세입자가 보증금을 제대로 돌려받지 못하면 ‘깡통전세’라고 한다.
실제로 아파트 임차인들이 전세보증금을 돌려받기 위해 신청한 경매 건수는 급증세다. 지지옥션에 따르면 관련 경매 신청 건수는 2016년 153건, 2017년 141건에서 지난해에는 221건으로 증가했다. 지난해 전년 대비 증가율은 58%가량에 달했다. 수도권 상승률 역시 23%로 증가세를 나타냈다.
깡통주택 관련 세입자들의 불안이 가중되면서 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증 가입 건수도 증가하는 추세다. 지난해 전세보증금반환보증 가입 건수는 총 8만9350건으로, 보증금액은 19조364억원으로 집계됐다. 2017년 가입건수가 4만3918건, 보증금액이 9조3931억원이었던 것과 비교하면 가입 건수와 보증금액 모두 2배 이상 증가했다.
올해 들어 수도권 일대의 전셋값 하락은 입주 물량 증가로 더 가속화될 전망이다. KB금융그룹이 발간한 ‘2019 KB 부동산 보고서’에 따르면 2016년부터 2019년에 입주가 예정된 물량까지 고려했을 때 연평균 아파트 입주물량은 37.9만호로 이전 10년 대비 40.0%나 크게 증가했다. 특히 경기 지역에서 입주 물량이 크게 늘었다.
수도권은 지난해 말부터 지방처럼 집값과 전셋값이 동반하는 상황이다. 때문에 입주 급증으로 시장에 매물이 늘면 전세가격은 더욱 하락 압력을 받을 것이라는 게 업계의 분석이다.
장근석 지지옥션 경매자문센터 팀장은 “올해 들어서 수도권뿐 아니라 서울도 마찬가지로 아파트 가격이 계속해서 떨어지고 있고 거래도 많이 침체돼 있다”며 “2월이면 ‘담보권실행유예제도’도 종료되기 때문에 작년에 이어서 임차인들의 경매 신청 건수가 늘어날 전망이다”라고 말했다.
담보권실행유예제도란 정부의 주거안정 정책에 따라 금융권이 1년간 담보권을 실행하지 않도록 하는 제도다. 이 제도가 종료되면 금융기관은 적극적으로 담보권을 실행할 수 있다.
전문가들은 깡통주택과 관련해 정부 차원의 대책이 필요하다고 지적한다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “정부가 직접 깡통주택을 매입하는 건 도덕적 해이 문제가 생길 수 있다”며 “정부가 직접 주택을 매입하는 대신 세입자들을 위한 저금리 융자 제도나 세제 혜택을 마련해 세입자가 주택을 구매할 수 있게 유도해야 한다”고 설명했다.