부동산시황
내 집 마련 앞당기려면···‘청약통장·급매물·경매’ 주목
  • 길해성 기자(gil@sisajournal-e.com)
  • 승인 2019.01.12 09:50
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청약제도 개편 무주택자 유리
수도권에서는 서울·3기 신도시 눈여겨봐야
다주택자 세 부담 증가 급매물 증가 전망
경기침체·집값하락 여파 ‘경매’ 물건 늘어날 듯
정부의 고강도 부동산대책으로 서울 집값이 하락하는 등 부동산 시장이 안정화 되는 모습이다. 이에 무주택자들의 내 집 마련에 대한 관심도 높아지고 있다. / 사진=연합뉴스
정부의 고강도 부동산대책으로 서울 집값이 하락하는 등 부동산 시장이 안정화 되는 모습이다. 이에 무주택자들의 내 집 마련에 대한 관심도 높아지고 있다. / 사진=연합뉴스

정부의 연이은 부동산 대책으로 좀처럼 꺾이지 않던 서울 등 수도권 집값이 지난해 하반기부터 하락세로 들어서면서 무주택자들의 내 집 마련에 대한 관심도 높아지고 있다. 전문가들은 무주택자들을 위한 청약제도와 다주택자 규제를 통해 발생하는 급매물·경매 등을 잘 이용하면 내 집 마련 시간을 단축할 수 있다는 견해다.

◇내 집 마련 전략, 기본은 ‘청약통장’

전문가들이 내 집 마련으로 가장 추천하는 방법은 청약통장을 최대한 활용하는 것이다. 국토교통부는 지난달 11일부터 무주택 실수요자에게 신규 주택이 우선 공급되도록 하는 ‘주택공급에 관한 규칙’과 ‘공공주택 특별법 시행령’ 등을 시행하고 있다.

민영주택 공급 시 공급지역과 전용면적에 따라 가점제와 추점제 대상 물량으로 나뉘는데 이번 개정안 시행으로 추첨제 대상 주택의 75% 이상은 무주택자에게 우선 공급된다. 대상 지역은 수도권·광역시 등 투기과열지구·청약과열지구 지역이다. 잔여 주택은 무주택자와 1주택 실수요자에게 돌아간다. 이후 남는 주택이 있는 경우 1순위에 공급된다.

수도권에서는 서울 분양물량을 적극적으로 노릴 필요가 있다. 서울의 경우 분양가가 주변 시세보다 낮게 책정되기 때문에 그만큼 시세차익을 누릴 가능성이 높아진다.

경기·인천의 경우는 분양에 신중한 접근이 필요하다. 앞으로 공급될 3기 신도시들의 입지가 더욱 좋을 수 있어서다. 서울과의 거리 간격을 좁힐 수 있는 수도권의 교통망 개선 지역도 관심을 가져 볼만 하다. 특히 정부가 3기 신도시와 교통망 개선을 동시에 진행하겠다고 밝힌 만큼 이들 분양 단지를 눈여겨보는 것도 내 집 마련을 앞당길 수 있는 전략으로 꼽힌다.

◇다주택자 세부담 증가…‘급매물’ 노려라

올해는 세법개정안 시행 등으로 거래세(양도세), 보유세 등이 증가한다. 지난 8일 기획재정부에서 발표한 ‘2018년 세법 후속 시행령 개정안’에 따르면 1주택 비과세 요건이 강화될 예정이다.

다주택을 보유한 사람은 다주택을 보유한 기간을 제외하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날로부터 보유기간 2년을 계산하게 된다. 또한 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 거주한 주택의 비과세 요건은 ‘최초로 거주한 주택’만 비과세를 허용하는 등 다주택자들의 세 부담이 특히 가중 될 것으로 보인다.

이에 시세보다 저렴한 가격의 매물들이 속속 나올 수 있다는 게 업계의 중론이다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 “최근 송파 헬리오시티(9510가구) 입주로 주변을 중심으로 시세가 하락하고 있고 올 하반기에는 서울 강동구 일대로 대단지 아파트들의 입주가 이어질 전망이다”며 “이들 지역에서 나오는 급매물을 노려보는 것도 괜찮은 방법이다”고 설명했다.

◇깡통주택·전세 증가로 경매 늘어날 듯…“대출규제 존재, 자금 사정 고려한 투자 필요”

올해는 경기 침체와 부동산 가격 하락 등으로 법원 부동산 경매 매물이 급증할 것으로 보인다. 특히 지난해 9·13부동산대책 이후 깡통주택과 깡통전세 물량이 늘면서 주택 구입을 고려하는 수요자에게는 경매 시장이 또 다른 기회가 될 수 있을 전망이다.

업계에서는 금리인상, 대출규제 등에 경기회복이 더딜수록 경매 급증의 가능성을 더 높게 내다봤다. 박은영 지지옥션 연구원은 “경기 침체 여파로 주택가격과 전세가격이 동반하락하고 있고, 대출 금리 인상에 따른 연체로 경매 물건은 늘어날 전망이다”며 “실제 충청과 경상도 등 일부 지방은 지난해 말 기준 1년 전과 비교해 임차인의 경매 신청 건수가 2배 가량 증가했다”고 말했다.

경매는 좀 더 저렴한 가격에 주택을 보유할 수 있다는 장점이 있다. 다만 해당 물건에 대한 정보 및 현장, 권리분석 등에 대한 준비가 선행 돼야 한다. 아울러 경락잔금대출 등 경매대출도 기존의 주택담보대출처럼 규제를 받기 때문에 자금사정을 충분히 고려하고 경매에 나서야 한다.

박 연구원은 “9·13대책으로 경매대출도 주택담보대출과 동일한 규제를 받는 만큼 본인의 지역과 자금 사정을 고려해 신중하게 투자에 나서야 한다”고 말했다.

길해성 기자
금융투자부
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